드디어 소상공인 성공 생태계를 위한 공유 [ 상생공유 ] 가 시작됩니다.
소상공인의 성공생태계를 만들기 위해 노하우를 공유해주실 수 있으신 분들은 언제라도 환영합니다.
이번에는 광명 뉴타운에서 부동산을 하시는 사장님이십니다. 이번 인터뷰에서 동종업계의 사장님들을 위한 정보뿐 아니라, 부동산에 관심 있는 일반 소비자고객들에게도 많은 정보를 주셨습니다.
소상공인들을 위해서 노하우를 가감 없이 공개해주시는 분들과의 인터뷰를 동영상으로도 촬영해 두었습니다.
소상공인들을 위해서 노하우를 공개해주시는 분들과의 인터뷰를 동영상으로도 촬영해두었습니다 이번 내용들은 유투브에서 ‘굿유투버’ ‘상생공유’ 나 페이스북과 네이버에서 ‘상생공유’를 통해 동영상도 보실 수 있습니다.
소상공인 성공생태계를 위한 공유 #1
< 부동산 사장님들과 광명뉴타운 고객분들께 꼭 전하고 싶은 이야기>
경기도 광명에서 부동산 중개업을 하고 있는 강옥자 사장은 이 지역 마당발로 유명합니다.
그녀는 중개수수료를 많이 받을 수 있는 아파트중개 보다는 월8만원짜리 단칸방 월세, 보증금 2천만원짜리 반 지하 전세 손님을 주로 상대합니다. 그러다 보니 누구네 집 옥탑에 물이 새고 있는지, 어느 집 보일러가 약해 겨울철 실내가 추운지 오늘은 누가 이사를 오는지 동네 대소사를 다 알고 있습니다. 그녀는 처음 자리잡은 곳에서 줄곧 10년 넘게 빌라, 연립 사람들과 생사고락을 함께 하고 있습니다.
그녀가 처음 중개사무소를 시작할 때 경제적인 이유도 있었지만 손님들에게 실질적인 도움을 주고자 하는 마음 또한 컸다고 합니다.
아파트는 세대별 규모와 상태가 거의 비슷해서 간단한 인터넷 검색만으로 본인의 아파트가격을 알 수 있습니다. 우리 집 아파트 가격을 알아보고 적정 가격을 정하는데 많은 시간이 필요 없죠.
하지만 빌라나 연립의 경우는 해당 주택마다 제 각각의 환경과 상태들이 천차만별입니다. 거리가 지척인 거의 비슷한 빌라라도 방향이나 옆집과의 거리, 건물모양이나 견고함의 차이, 건축 연도등이 다릅니다. 같은 빌라라도 수도 배관공사에 화장실 수리까지 올 수리한 집과 처음 분양 때부터 계속 거주하시면서 거의 손을 대지 않은 주택의 가치와 가격은 큰 차이가 있습니다. 빌라의 가격은 집주인이 정하는 것이지만 그 가치는 주인도 정확히 알지 못하는 경우가 허다합니다. 상황이 이렇다 보니 연립, 빌라 거래 시에 매도인, 매수인간의 실랑이가 끊이지 않습니다.
강옥자사장도 결혼 초 오랫동안 거주하던 부모님 주택을 헐값에 매도하는 실수를 저질러 큰 손해를 입은 적이 있습니다. 2001년 그녀는 건물면적과 전용면적조차 구분하지 못해 지어 진지 12년된 3층 빌라를 시세보다 4천만원 가까이 낮게 매도 한 적이 있습니다. 전용면적은 건물면적보다 26제곱미터정도 작은데 그녀는 전용면적을 건물면적으로 잘못 생각 했던 것이죠.
강사장은 공인중개사 공부를 하면서 본인처럼 몰라서 손해 보는 손님이 없도록 꼼꼼히 설명하고 체크하겠다는 마음이 컸다고 합니다. 그녀가 중개사무소 개업을 하고 나서 거래당사자의 건물상태 나 입지, 가격, 법적인 제한요건 등 부동산 체크사항을 꼼꼼히 체크하는 것은 물론, 당사자들의 현재상황과 미래계획까지 고려하여 거래를 중계하였습니다.
매일 먹는 계란을 사야 한다면 우리는 몇 초 만에 최고, 최선의 선택을 합니다. 우리는 잘 알고 있습니다. 동네 마트에서 파는 계란 값, 계란의 신선도, 어디에 가면 좀더 싸지만 멀리가야 하는 단점, 요즘 할인 행사하는 마트에서 계란이 얼마에 팔리는지를 너무나 잘 알고 있어서 적어도 계란 구매 시 실수하거나 바가지를 쓰는 일은 거의 없습니다.
하지만 계란 값과는 비교할 수 없는 수억 원이 필요한 주택을 구매하는데 우리는 계란한판 사기 위한 의사결정만큼 주도 면밀하고 능수능란하지 못합니다. 이유는 우리가 평생 집을 사고 파는 일들을 몇 번 경험하지 못하기 때문입니다. 부동산 거래경험이 없어 자신의 전재산인 주택을 매도할 때 오히려 엉뚱한 결정을 하는 사람들이 적지 않습니다. 강옥자사장은 이런 분들이 적어도 손해를 보지 않도록 현재의 시장상황, 세금문제, 법적인 고려사항 등을 편하고 자세히 설명하고 또 설명합니다. 소시민이 집을 사고, 집을 파는 일은 전혀 새로운 영역이기 때문입니다.
신혼 집을 장만하려는 신혼부부들에게 딱 맞는 부동산을 선별해주기 위해 강사장은 1~2주일을 꼬박 광명바닥을 휩쓸고 다니는 것은 예사다. 3년전 결혼해서 강사장이 소개한 주택을 매수한 김**양이 강사장을 다시 찾았습니다.
당시 김**은 지역신문 광고에 나온 지은 지 얼마 되지 않은 신축 빌라를 계약하려다 우연히 강사장을 만났습니다.
강사장은 김**의 자산 상태와 미래 계획을 듣고 신축빌라보다 이들 부부에게 더 정확한 물건을 소개했습니다. 강사장이 소개한 물건은 지은 지 30년이나 된 금방이라도 무너질 것 같은 연립이었습니다. 새로 구입한 냉장고며, TV들과는 전혀 어울리지 않았고 김양은 신축빌라에 더 마음이 가 있었습니다. 1주일 동안이나 강사장은 해당 연립의 장점과 강점 무엇보다 김양 부부의 미래에 대한 투자 전략 등에 대해 설명 해서 겨우 연립을 매수하게 했습니다.
떨떠름하게 등 떠밀려 계약하게 된 연립이 처음에는 마음에 들지 않았지만, 안정적으로 주택가치가 올라가는 것을 체감하면서 김양은 친정엄마의 손을 잡고 강사장을 다시 찾은 것은 어쩌면 당연한 일인지 모릅니다.
< 중개사무소 업종을 하시는 분들께 꼭 전하고 싶은 이야기>
1. <손해 안보고 집사는 법>등 고객에게 필요한 정보를 항시 알리고, 게시하십시오
2. 고객이 몇 번 경험하지 못하는 부동산 거래를 나의 전문성과 신뢰로 안정적으로 마무리하도록 도와주십시오. 공인중개사는 신뢰와 공정성을 목숨 걸고 지켜야 합니다. 왜냐하면 중개인은 매도인 또는 매수인의 재산을 거래하는 데 있어 대리인의 역할을 하기 때문입니다. 중개사가 손님에게 신뢰를 저버리는 순간 어느 한쪽이 큰 손실을 볼 수 있습니다. 손님에게 손실을 주는 가게를 누가 다시 찾겠습니까?
3. 계약이 완료되고 난 후 손님의 변심에 의한 손해배상 청구가 종종 있습니다. 대부분은 무효가 되지만 확인설명에 대한 논쟁은 자주 발생합니다. 중개사가 확인설명을 성실, 정확하게 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우 최고 500만원까지 과태료가 부과 되기 때문에 신중하셔야 합니다. 손님이 확인설명을 듣지 못했다고 억지를 부리는 경우도 있기 때문에 중개사는 거래당사자 모두가 참석한 자리에서 정확하게 거래부동산에 대해 확인 설명을 하셔야 합니다.
4. 부동산 계약은 복잡한 법률이 얽혀있어 소송이 진행 될 경우 오랜 기간 시간과 노력이 필요합니다. 중개사는 거래당사자간 법률적으로 하자가 생기는 일이 발생하지 않도록 진행 상황을 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 특히 뉴타운, 재개발, 재건축 지역이라면 조합원 정관과 법률의 변동상황까지도 신경 쓰셔야 합니다. 모든 일이 그렇겠지만 거래자간 또는 중개사와 거래자사이의 어쩔 수 없는 분쟁이 발생하더라도 절대로 상대방의 감정을 상하게 해서는 다시는 해결의 실마리를 잡을 수 없습니다. 법률이 정하는 바를 논리적으로 쉽게 설명하고 상대방의 입장을 고려하여 서로 최선의 선택을 할 수 있도록 도와 주는 것이 중개사의 역할 이기도 합니다.
5. 마지막으로 중개사에게 반드시 필요한 지식은 세법에 대한 깊이 있는 지식입니다. 부동산은 성공적으로 거래 시켰지만 양도세가 수익의 절반이상 나오는 것을 미리 알려주지 못한다면, 중개수수료 받기 어렵습니다. 양도세는 물론이고 대출의 원리금과 이자율 계산, 취등록세 등 거래 부동산에 관련된 세금을 정확히 계산해 줄 수 있어야 고객의 신뢰와 지속적인 거래가 가능합니다.
< 손해 안보고 집사는 법 4가지 > .
1. 부동산 사장과 친해지세요.
부동산 한곳을 정해놓고 정기적으로 방문해 시세를 확인하고 자주 상담하라. 부동산중개사도 사람인지라 거래조건이 좋은 매물이 나오면 자주 얼굴 본 사람을 기억하고 좋은 기회를 안겨줄 확률이 높습니다.
2. 매수예정 주택을 보러 갔을 때 눈에 보이는 가구나 살림 등이 없다고 생각하고 구조와 건물 자체만을 보세요
최신가재도구와 화려한 도배 장판에 현혹되어 건물의 상태, 누수, 곰팡이 여부, 공간의 쓰임 등을 간과 하지 않도록 주의 해야 합니다.
3. 집수리 필요한 허름한 집이 최고의 매물입니다.
집 상태가 안 좋은 매물일수록 가격이 저렴해 오히려 기회일 수 있습니다. 인테리어비용이 생각보다 크지 않습니다.
고장 나거나 침수된 집은 가격이 상대적으로 저렴할 수 있습니다. 떨어진 가격보다 훨씬 적게 수리비와 인테리어를 시공 할 수 있습니다. 허름한 집일수록 매수하려는 사람이 없어 매수자가 제시하는 조건이 관철될 확률이 더 높습니다.
4. 본인이 잘아는 지역을 선택하세요.
본인이 지역의 특성과 가격수준을 파악하고 있으면 좋습니다. 불가능하다면 최소한 지인이라도 매수지역에 있어 참고할 수 있어야 합니다.
< 주택투자자를 위한 조언>
4월1일부로 부동산관련 세제가 더 강력해졌습니다. 중과세 및 장기보유특별공제 배제 등 다주택자에 대한 압박이 예전과 달리 훨씬 더 강력하고 치밀 하다고 합니다. 주택을 투자 목적으로 매수하려는 분이라면 취득세, 보유세, 양도소득세를 전보다 더 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 최대 소득의 60%까지 세금을 내야 하니 자신의 현재 보유 주택 수와 앞으로 어떤 방향으로 주택을 보유할지 미래계획과 적절히 조화 시키는 지혜를 발휘해야 할 때임을 강옥자 사장은 당부합니다.
노하우공유: 광명뉴타운 우리부동산 강옥자 사장
총괄: 네모의미학 이민후 본부장
SNS코칭 : 365팜 정해령 대표
상생공유 인터뷰 진행: 아저씨 돌아이 김준태 이사
기사작성 : 키위피알 김정완 이사
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