대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 내용을 담은 보유세 인상안을 내놓자 고가주택 보유자와 다주택자들이 절세 방법 찾기에 골몰하고 있다. 현안대로 법 통과가 이뤄진다 하더라도 당장 세 부담이 급증하는 것은 아니지만 향후 3~4년에 걸쳐 공정시장가액 비율 인상과 공시가격 현실화가 맞물려 종부세가 점증할 것으로 예상되기 때문이다.
세무사들은 부부 공동명의 전환을 우선적인 방안으로 꼽았다. 재산세와 달리 종부세는 공동명의 시 인당 6억원을 넘을 때만 과세한다. 이에 2018년 공시가격 기준 12억원 내외(현재 강남권 아파트의 실거래가 반영률이 약 60%라고 가정하면 현 시가 20억원 안팎)의 아파트를 소유한 1주택 가구가 부부 공동명의로 전환하면 종부세 부담을 크게 줄일 수 있다는 계산이다. 현 공시가격 12억원(올해 3월 실거래가 19억5,000만원)인 강남구 도곡동의 ‘도곡렉슬’ 전용 120㎡ 보유자가 명의를 부부 공동으로 바꾼다면 종부세 부담에서 벗어날 수 있다. 특히 다주택자가 최근 ‘똘똘한 한 채’ 열풍으로 1주택자로 돌아섰다면 이 방안을 권유한다는 게 세무사들의 설명이다.
하지만 새로 분양받는 아파트가 아닌 보유 중인 아파트를 공동명의로 전환할 경우 취득세는 새로 내야 한다. 또 공동명의로 전환한 날부터 장기보유 특별공제 기간이 다시 산정된다는 점도 주의해야 한다. 공동명의 전환 역시 일종의 ‘증여’인 까닭에 증여세 부담도 있다. 다만 나눠준 지분의 시가가 6억원 이하일 경우 증여세는 내지 않아도 된다.
자녀 증여도 고려해볼 만하다. 강남 등 요지의 부동산을 매도하느니 자녀에게 증여해 세 부담을 덜 수 있다. 물론 증여세 부담이 적지 않다. 자녀 증여는 5,000만원 이하만 증여세 공제가 가능하다. 이에 현 시세가 10억원인 아파트 한 채를 자녀에게 물려줬다면 2억원가량의 증여세 부담이 생겨난다.
장기간 처분할 의사가 없다면 임대사업자 등록도 절세 방안이 될 수 있다. 8년 장기임대사업자로 등록하면 주택 취득부터 매각 때까지 다양한 세제 혜택이 적용되기 때문이다.
최초 분양된 아파트나 주거용 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 취득세가 75~100% 감면된다. 또 임대한 주택은 종부세 합산대상에서 빠질 수 있다. 다만 이 혜택은 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 적용된다. 임대소득에 대한 세금도 주택의 기준시가가 6억원 이하일 때 75%가 감면되는 장점이 있다. 양도세 절감 효과도 있다. 6억원(비수도권 3억원) 이하 주택으로 8년 임대를 준 뒤 처분한다면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다.
하지만 의무임대기간을 지키지 않고 주택을 처분하면 집주인이 받은 세제 혜택은 다시 부과된다. 여기에 1,000만원 이하의 과태료를 내야 할 수도 있다. 진재만 신한금융투자 세무사는 “최근 다주택자들이 임대사업자 등록에 대한 관심이 높다”면서도 “하지만 세제 혜택을 받을 수 있는 주택의 요건이 까다로워 등록 전에 세제 관련 조건을 숙지해야 한다”고 말했다.
이마저도 여의치 않다면 다주택자들이 보유세 부담을 줄이는 방법은 주택 처분밖에는 없다. 하지만 올 4월부터 다주택자들의 경우 조정대상지역에서 최고 62%까지 부과하는 양도세 중과조치가 적용되고 있어 세 부담은 상당히 불어날 것으로 전망된다. 안명숙 우리은행 부동산센터장은 “종부세 인상에 따라 보유한 주택을 팔겠다는 사람은 서울 강남 등 입지가 좋은 곳은 제외할 것”이라면서 “기존 주택시장에서 강남과 비강남, 서울과 지방 등의 가격 격차가 벌어지는 지역별 차별화 현상은 더 커질 수밖에 없다”고 말했다.
/이완기기자 kingear@sedaily.com
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