서울경제신문 부동산 펠로와 전문가들은 8·2 부동산대책이 주택 투기심리를 억제하는 데 효과가 있었다고 평가하면서도 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 부추겨 부동산 시장의 또 다른 불안 요인을 만들었다고 지적했다. 특히 강남 등 선호지역에 대한 공급책은 빠진 수요 억제 일변도의 대책이 반쪽 효과를 거둘 수밖에 없었다는 진단이다. 반면 지방은 제조업 침체 등으로 경기가 악화한데다 다주택자들이 주택처분에 나서면서 수요는 급감하고 공급과잉은 소화되지 않고 있어 부동산 경기가 장기 침체로 빠져들 우려가 크다는 지적이 많았다. 이에 조정대상지역 해제 등의 규제 완화가 시급하다고 전문가들은 입을 모았다.
29일 서울경제신문이 펠로와 전문가 50인을 대상으로 실시한 8·2부동산 대책의 평가 및 전망 설문조사 집계 결과 8·2대책이 효과가 있었다는 평가가 대부분이었다. “부분적인 효과가 있었다”고 응답한 이가 42%(21명)로 가장 많았다. 전반적으로 집값 안정에 효과가 있었다는 응답자는 34%(17명)였다. 반면 별로 효과가 없거나 역효과만 있었다고 대답한 이는 24%(12명)였다.
응답자들은 ‘주택투기 심리 억제(40%)’를 가장 긍정적인 효과로 꼽았으며 ‘재건축 과열 억제(20%)’하는 영향도 있었다고 평가했다. 임대주택 양성화(10%)와 다주택자의 주택 매도(8%) 등에도 기여했다는 응답이 나왔다.
그러나 부작용도 만만치 않았다는 평가다. 특히 수요 위축으로 가뜩이나 침체 조짐을 나타내던 지방 부동산 시장을 더욱 가라앉혔다(62%)고 지적됐다. 또 재건축 규제로 인한 주택공급 위축(20%)도 부정적 효과로 꼽혔다. 응답자들은 보유세 인상으로 인한 과도한 세금 부담(12%)도 우려했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “8·2대책은 강력한 수요 억제를 통해 전반적인 집값 안정에는 기여한 ‘공’도 있지만 다주택자를 겨냥한 규제로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강해지면서 주택시장을 매우 양극화시킨 ‘과’도 있다”고 총평을 내놓았다. 심교언 건국대 교수는 “8·2대책은 의도는 좋았지만 서울·수도권의 부동산 시장 안정에는 효과가 없었다”면서 “아이러니하게도 대책이 겨냥했던 강남과 다주택자가 아니라 지방과 서민이 피해를 보고 있다”고 지적했다.
특히 8·2대책 후 1년이 지난 현시점에 서울 집값은 오히려 반등하는 등 불안한 모습을 보이고 있다는 지적이다. 올 상반기 양도소득세 중과 시행 및 재건축규제 강화로 거래가 얼어붙으며 떨어진 서울 집값은 최근 급매물이 소화되면서 시세가 상당 부분 회복됐다. 응답자들 사이에선 향후 서울 부동산 시장과 관련해 ‘전체적으로 상승(38%)’하거나 ‘호재가 있는 지역 상승 및 나머지는 보합세(54%)’ 등 강보합에 무게를 두는 전망이 다수였다. 김효미 토마토공인(잠실) 대표는 “지난 1년간 8·2대책에서 예고됐던 규제가 차례로 시행되면서 불확실성이 해소되자 오히려 최근 거래에 탄력이 붙었다”며 “강남 등을 중심으로 당분간은 상승세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “서울 아파트 시장이 거래량과 가격 면에서 바닥을 탈출하면서 매물을 거둬들이고 있다”며 “가격이 강보합세를 이어가며 전고점 수준에 근접할 것”이라고 말했다.
주택시장 불안의 주요 원인으로는 다주택자 규제와 공급 부족이 지목됐다. 현재 서울 집값을 끌어 올리는 수요는 다주택자가 아닌 ‘더 똘똘한 한 채’로 갈아타려는 교체 수요라는 분석이다. 안명숙 우리은행WM센터 부장은 “세금 때문에 이미 한 채를 보유한 경우 주택 추가 구매에 대한 수요는 꺾였다”며 “집값이 더 오를 지역으로 진입하려는 교체 수요가 최근 집값 상승의 동력”이라고 지적했다. 안 부장은 “강남·용산·여의도 등 알짜 지역에서 매수·매도자 간 밀고 당기는 장세가 될 것”이라고 덧붙였다.
강남·목동 등의 아파트는 재건축 규제로 공급이 줄어 ‘안전자산’이라는 인식이 강해진데다 전체적인 공급방안도 부족하다는 지적이다. 안성용 우리은행 부동산지원센터 팀장은 “정부 대책에 연 평균 2만가구 정도의 신혼희망타운을 제외하면 공급책이 눈에 띄지 않는다”며 “준강남급의 수도권 요지에 택지공급을 통한 주택공급 확대 방안도 병행해야 장기적으로 서울 집값도 안정시킬 수 있다”고 강조했다.
다만 올해 초와 같은 큰 폭의 상승은 힘들 것이라는 전망이 많다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “거시경제 상황이 좋지 않고 금리 인상도 부담 요인이어서 강남권 등의 추격 매수세도 예전 같지 않다”고 말했다.
또 지방 부동산 시장 침체를 더 이상 방치하면 안 된다는 지적도 많았다. 8·2대책의 보완책에 대한 질문에 46%가 지방의 조정대상지역 해제를 꼽았다. 함 랩장은 “부울경 등 위축이 심한 지역은 정책 밸런스 조율이 필요한 시점”이라고 말했다. 심 교수는 “지방은 경제가 쑥대밭이 된데다 공급량도 많았다”며 “다주택자를 너무 옥죄면 지방 시장은 더욱 침체될 것”이라고 우려했다.
/이혜진·한동훈기자 hasim@sedaily.com
◇설문 참여해주신 분(가나다 순)
고재영 씨티21공인 대표, 고종완 한국자산관리연구원장, 권일 부동산인포 리서치팀장 ,김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 김덕례 주택산업연구원 실장 , 김승배 피데스개발 대표, 김시연 래미안114공인 대표, 김연화 IBK기업은행 부동산팀장, 김은진 부동산114 팀장 , 김재언 미래에셋대우 VIP팀 수석 부동산컨설턴트, 김정순 신세계공인 대표, 김종수 에이스공인 대표, 김준형 명지대 미래융합대학 부동산학과 교수, 김태섭 주택산업연구원 연구위원, 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장, 김현수 단국대 도시계획부동산학과 교수, 김효미 토마토공인 대표, 나현남 KB부동산신탁 부장, 박노승 위례공인 대표 , 박병태 한국리츠협회 사무국장, 박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원, 박은영 지지옥션 선임연구원, 박종식 세종공인 대표, 박춘석 우성공인 대표, 서희석 피알페퍼 대표, 선명규 황해공인 대표, 송석주 아시아신탁 본부장, 심교언 건국대 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 안성용 우리은행 부동산투자지원센터 팀장, 양지영 양지영R&C연구소장, 이남수 신한 PWM 도곡센터 PB팀장 , 이동하 반포114공인 대표, 이상영 명지대 부동산 교수, 이상호 건설산업연구원장, 이상훈 닥터뱅크앤 대표, 이숙경 강변공인 대표 , 이순옥 고구마공인 대표, 이창동 밸류맵 책임연구원, 이창무 한양대 교수 , 장미영 부동산114OK공인 대표, 장재현 리얼투데이 본부장, 장진택 리맥스코리아 이사, 정형연 렉슬황금공인 대표, 조주현 건국대 부동산 교수, 채미옥 한국감정원 부동산연구원장, 천현숙 국토연구원 선임연구위원, 최승우 공덕청암공인 대표, 함영진 직방 빅데이터랩장, 황재현 KB국민은행 부동산정보팀장
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