‘공시지가 현실화’ 발언을 시작으로 투기지역 추가 지정, 전세대출 보증 억제 등 불과 열흘 만에 부동산 규제책을 줄줄이 쏟아낸 정부가 이번에는 ‘더 센 세금’ 카드를 만지작거리고 있다. 내년부터 과세표준별로 0.1~0.3%포인트 올리기로 한 종합부동산세율을 추가로 인상하고 공정시장가액 비율도 당초 발표보다 인상 시기를 앞당기는 방안 등이다. 1주택자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하고 재개발 규제를 강화하는 방법도 검토 대상이다.
정부는 이미 지난 7월부터 입법예고, 부처 협의 등을 거쳐 세법 개정안을 확정하고 내년부터 주택 종부세율을 인상하기로 했다. 과표 50억~94억원은 1.8%, 94억원 초과는 2.5%로 각각 0.3%포인트, 0.5%포인트 올릴 예정이었다. 다주택자에 대한 세 부담을 강화하기 위해 과표 6억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에 대해서는 기본세율에 0.3%포인트를 추가 과세하기로 했다.
하지만 최근 서울 집값이 과열됨에 따라 국회 논의 과정에서 이보다 인상 폭이 더 커질 가능성이 높아졌다. 이해찬 민주당 대표가 30일 열린 고위당정청회의에서 “3주택 이상이거나 초고가 주택 등에 대해서는 종부세 강화를 검토해야 하지 않을까 하는데 정부에서도 강력히 검토해주기를 바란다”고 화두를 던지면서다. 장하성 청와대 정책실장도 “필요하다면 강력한 대책을 검토하겠다”며 “집값 안정과 서민 주거안정에 필요한 조치를 강하게 해나갈 것”이라고 거들었다.
더불어민주당과 정부 관계부처에 따르면 당정은 과표 50억~94억원과 94억원 초과 구간에 대해 종부세율을 추가 인상하는 방안을 검토하고 있다. 3주택 이상 다주택자(과표 6억원 초과)에 추가 과세하는 세율도 당초 정부안보다 높아질 가능성이 있다. 당에서는 3주택 이상에 한 해 세율을 기존보다 2배 올리는 것도 거론하고 있다. 또 현재 150%인 보유세 증가 상한선을 높이거나 없애는 방법에 대해서도 정부는 고려하고 있지 않지만 당에서는 ‘효과’를 높이기 위해 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
공정시장가액 비율의 인상 폭과 시기도 앞당겨질 것으로 보인다. 정부는 이번 세법 개정안에서 현재 80%인 공정가액 비율을 내년부터 연 5%포인트씩 90%로 올리기로 했지만 실제로는 더 빨리, 더 많이 인상될 여지가 커졌다. 김태년 민주당 정책위의장은 이날 “세금을 부과할 때 쓰이는 공정시장가액 비율도 다시 살펴보겠다”며 “(정부안처럼) 굳이 2년 동안 할 필요가 있는지 살펴보겠다”고 말했다. 당의 안이 모두 반영되면 초고가·다주택자의 종부세는 2~3배 급증한 것도 속출할 것으로 전망된다.
과표 계산 때 적용하는 공정가액 비율은 법 개정이 필요 없는데다 모든 주택 소유자에게 영향을 미치는 공시가격과 달리 종부세 대상자에게만 해당해 인상하더라도 조세 저항이 비교적 약하다. 보유한 주택들의 공시가격 합이 20억원인 다주택자의 경우 공정가액 비율이 80%인 현재는 과표가 11억2,000만원이다. 하지만 공정가액 비율이 90%, 100%로 오르면 과표가 각각 12억6,000만원, 14억원으로 오른다. 종부세 부담도 896만원에서 최대 1,680만원(개정안 기준·공제 제외)으로 커진다.
종부세 대상자나 다주택자뿐 아니라 1주택자의 세 부담도 높아질 것으로 보인다. 가장 유력하게 거론되는 방안은 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 축소다. 1주택자가 9억원 이상 고가주택을 팔 때 보유기간이 3년 이상이면 양도소득세를 깎아주는 제도다. 지금은 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제받을 수 있는데 보유기간을 15년으로 더 늘리거나 감면 폭을 줄여 혜택을 축소할 수 있다. 현재 1세대 1주택자가 7억원에 집을 사 10년 뒤 12억원에 팔면 양도차액 5억원 중 과세표준이 2,250만원, 세율이 15%로 세금은 약 250만원이다. 만약 공제를 없애면 과표는 1억2,200만원으로 뛰고 세율도 35%로 치솟아 내야 하는 세금은 약 2,700만원으로 10배 이상 늘어난다. 6월 종부세 개편 방향을 정부에 권고한 대통령 직속 재정개혁특별위원회는 ‘1주택 장기보유특별공제제도 개선’을 향후 과제로 못 박았다.
일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기간을 현행 3년에서 2년으로 다시 줄이는 방안도 유력하다는 관측이 나온다. 1주택자라도 실거주가 아닌 수요를 최대한 걸러내겠다는 취지에서다. 다만 한 부동산 전문가는 “현재 양도세 중과나 재건축 지위 양도 금지 등으로 매물 부족이 심각한 상황에서 정부가 종부세 추가 인상 쪽만 선택할 가능성이 커 보인다”고 말했다.
재건축·재개발 등 정비사업에 대한 규제도 검토 대상이다. 국토교통부는 재개발도 재건축처럼 초과이익환수제를 적용할 수 있는지 들여다보고 있다. 현재 재건축과 달리 재개발은 거의 규제를 받지 않는다. 이 밖에도 임대주택 및 기부채납 비율 상향 등이 거론되고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일시적인 시장 반응과 특정 지역의 집값 과열에 따라 화풀이하듯이 규제만 더하면 시장 왜곡만 더 커지게 된다”며 “서민을 위하는 부동산 정책은 주거복지에 더 힘을 쏟고 공급을 늘리는 것”이라고 말했다.
/세종=빈난새기자 이완기기자 binthere@sedaily.com
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