모리 힐즈 부동산 투자신탁은 일본 주식시장에 상장돼 있는 오피스 빌딩 리츠(REITs·부동산 투자 전문 뮤추얼 펀드)다.
모리 힐즈 리츠는 도쿄 주요 5구 내에 프리미엄 오피스 빌딩 위주의 부동산을 보유하고 있다. 해당 건물들은 일본 오피스 중심가 중 하나로 대기업이 몰려 있는 도쿄역 주변과 정보기술(IT) 기업이 몰려 있는 시부야구 사이 최적의 입지에 위치한다. 주요 건물로는 롯폰기힐스 모리타워(취득가격 1,154억엔·약 1조1,660억원), 아크 모리빌딩(취득가격 625억엔·약 6,315억원), 아카사카 다메이케 타워(취득가 439억엔·약 4,434억원) 등으로 총 11동의 건물을 보유하고 있다.
현재 일본 부동산 업종의 경우 도쿄 상업지 중심의 상업용 시설에 대한 수요가 높다. 도쿄 핵심 상업지구의 오피스 공실률은 2%를 밑돌며 지난 20여년래 최저 수준까지 떨어졌다. 최근 준공된 신규 오피스도 입주 수개월 전부터 입주 기업이 100% 가까이 결정되고 있는 상황이다.
공실률이 낮아져 임대료 상승 압력이 높아지고 있고 내년 신규 공급되는 오피스는 올해보다 적을 것으로 전망된다. 일본의 안정적인 기준금리 기조까지 더해져 이런 흐름은 2020년 도쿄올림픽 때까지 지속될 가능성이 높다. 이에 현 시점에서 일본 오피스 빌딩 시장에 대한 투자가 시기적으로 적절하다고 판단된다.
모리 힐즈 리츠의 실적은 2018년 반기 기준 매출 87억5,100만엔(약 885억원), 영업이익 54억3,200만엔(약 549억원)으로 전기 대비 상승했다. 현 시점에서 공실률 0.5%, 부채비율 41.9%의 안정적인 운영을 지속하고 있다. 모리 힐즈 리츠가 보유 중인 부채의 평균 금리는 0.71%, 그중 고정금리 비율은 80.7%로 향후에도 안정적인 운영이 기대된다.
현 시점의 주가(13만6,500엔) 기준으로 예상 배당수익률은 약 3.95%이며 배당은 4월과 10월에 지급된다. 반기 단위로 배당이 지급되는데 실적이 지속적으로 좋아지며 배당금액도 조금씩 늘어나고 있다. 4월에는 주당 2,659엔, 10월에는 주당 2,753엔이 지급됐다.
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