보유 중이던 낡은 주택을 철거 후 수익성 건물로 재건축하고자 하는 많은 예비 건축주들이 부푼 꿈을 가지고 건축설계 사무소를 찾는다. 그들의 권유에 따라 설계용역계약을 하고 건축허가를 취득한 후 시공사를 소개받아 건축 견적을 산출한다.
가령 시공비가 6억원이 소요되는데 부지를 담보로 PF를 받아도 4억원 밖에 건축비가 조달되지 않는다고 하면 시공사는 나머지 2억원은 준공 이후에 받아가겠다고 말할 것이다. 즉, 시공사는 건축주에게 외상 공사를 약속하면서 도급계약서에 날인하도록 권유하곤 한다. 건축주는 감사한 마음에 시공사가 하자는 대로 도급계약서에 날인하고 토지담보대출금을 받아서 시공사에게 4억원을 입금하게 된다.
문제는 이때부터 갑과 을이 바뀌는 상황이 일어날 수 있다. 시공사가 나쁜 마음을 먹는다면 골조공사를 진행한 이후에 공사를 지지부진 진행하다가 결국에는 공사를 중단해 버린다. 건축주는 답답한 마음에 시공사에게 어찌 된 일인지 물어보지만 곧 공사를 재개할 예정이란 답만 돌아온다. 수개월 후에 시공사는 건축주에게 시공계약 당시에 너무 덤핑으로 수주했고 그 이후에 자재값과 인건비가 많이 올라 외상공사가 어렵다고 이야기한다. 건축주는 외상공사를 약정했는데 무슨 소리냐고 항의해보지만 시공사는 도급계약서상 외상공사에 대한 문구는 그 어디에도 없다고 큰소리를 친다.
건축주가 나중에 다른 전문가를 찾아가 알아보니 공사를 진행한 물량은 3억원 어치인데 실제로 지급한 공사대금은 4억원임을 알게 된다. 초과 지불된 공사비를 돌려달라고 해도 돌려줄 시공사가 아니기 때문에 건축주는 새로운 시공사에게 공사를 맡기지도 못한다. 이러지도 저러지도 못하는 상태에서 공사 중단 사태는 장기화하게 된다.
이런 경우에 건축주는 어떻게 대처해야 할까?
먼저 도급계약을 ‘합의해제’하는 방법이 있다. 합의 해제는 합의서에 ‘향후 민형사상의 책임을 지지 않는다’고 약정을 하는 것이 보통이다. 이 경우 건축주는 시공사에게 지체배상 등의 손해배상을 향후에 청구할 수 없게 된다.
건축주가 시공사를 상대로 내용증명 우편을 보내 ‘일방 해제’ 방법도 있다. 이때 도급계약 해제는 되겠지만 이후에 법적인 다툼이나 하도급업체의 유치권 행사 등 예기치 못한 일들이 발생할 수 있다. 합의해제를 하자니 이후에 손해배상을 청구하지 못하게 되고 일방 해제하자니 법률적 · 사실적인 다툼의 여지가 남게 되어 새로운 시공사 섭외가 어렵게 된다.
건축에 관한 한 예방주사는 있어도 사후 치료제는 거의 없다. 즉, 도급계약하기 이전에 사고예방을 위한 조치 내지 관리를 철저히 해야 한다. 공사중단의 사태가 난 이후에야 해결책을 찾아보아도 마땅한 해결책을 찾기는 어렵다. 건축주는 고스란히 정신적, 경제적인 큰 피해를 보게 되는 것이다.
결국은 도급계약을 할 때부터 시공권포기각서를 받아 놓고 공사를 개시해야 한다. 그리고 기성관리와 자금관리를 특별히 전문가에게 의뢰하여 공사비가 시공사와 하도급업체에게 지불되고, 인건비와 자재비로 즉시 결제되도록 평소에 관리를 해야 한다. 이렇게 한다면 시공사가 공사를 중단할 때 일정한 최고 기간을 거쳐 즉시 이를 해제할 수 있다. 바로 관할 지자체에 시공사를 교체 신고한 후에 새로운 시공사를 섭외하면 된다. 평소 공사비 관리를 철저히 했기 때문에 유치권이 신고될 일도 없게 된다.
단독주택이나 다가구, 원룸 주택을 신축하는 일도 큰 사업이다. 사전에 철저히 준비해 공사가 중단되거나 큰 손해를 보는 일이 없도록 해야 할 것이다.
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