정부가 리츠 등 부동산 간접투자 시장 활성화를 위해 추진하고 있는 상업용 부동산 투자지수의 윤곽이 드러났다. 지난해부터 올 3월까지 수행한 ‘상업용 부동산 투자지수 개발 및 활용에 관한 연구’가 최근 마무리됐다. 핵심은 기존 상업용 부동산 관련 각종 지표들이 건물 가격을 실제보다 낮게 책정하는 데다 렌트프리(무상임대)나 공실률 등 임대소득의 변수도 제외하는 식으로 구성돼 수익률이 과대평가되던 관행을 막는다는 것. 이를 위해 연구진은 4가지의 시험적 지수를 작성해 국토교통부에 제안했다. 국토부는 올 연말께 투자지수를 공개한다는 계획이다. 지수 공개가 간접투자 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.
◇윤곽 드러나는 상업용 투자지수=11일 서울경제가 입수한 상업용 부동산 투자지수 개발 및 활용에 관한 보고서에 따르면 연구진은 우선 국내에 서울지역 오피스의 평균적인 실거래가를 반영하는 ‘서울 오피스 시장 반복매매지수’를 개발했다. 이는 서울 오피스가 주요 부동산 간접 투자 대상이지만 신뢰성과 안정성이 보장되는 지수가 없다는 판단에 따른 것이다. 현재 국내에서는 에비슨영코리아와 이지스자산운용·대신증권 등이 매 분기 서울 오피스 매매가격 지수를 발표하고 있는 정도다. 연구진은 이지스자산운용이 보유한 지난 21년여간 두 번 이상 거래된 1,669건의 실거래가 자료를 기반으로 수학적 보정을 거쳐 시험적 지수를 개발했다.
또 다른 시험 지수는 한국감정원이 매 분기 발표하는 상업용 부동산 임대동향조사를 수학적으로 보정한 ‘실거래가 보정 임대동향조사 소득수익률 지수’다. 이는 감정원이 발표하는 기존 지수가 표본 물건의 실거래가가 아닌 평가가치를 기반으로 하면서 자산의 실제 가격이 왜곡된다는 점을 고려한 지수다. 자산가치가 낮으면 같은 월세를 받더라도 소득 수익률이 더 높게 나올 수 있다.
연구진은 “이자율이 떨어지면서 소득 수익률은 떨어지고 자산 가치는 상승하는 것이 자연스러운 진행이지만 기존 조사의 경우 자산 가치 상승분이 정확히 반영되기 어려워 투자 수익률이 과대 평가된 경향이 있다”며 “투자지수는 투자자들에게 정확한 기대 수익률에 대한 관점을 줘야 하는 만큼 과대 평가된 수익률 지표를 보정할 필요가 있는 것”이라고 설명했다.
◇렌트프리도 지수에 포함=아울러 렌트프리와 공실률을 반영해 소득 수익률을 산정한 ‘실효임대료 기반 운용수익률 지수’도 제시했다. 이 지수는 그건 간접 투자에서 운영수익률을 산정하는데 오피스나 상가의 렌트프리 기간을 고려하지 않아 실제보다 수익률이 과대 평가됐다는 점을 고려한 것이다. 한 예로 서울 서소문동 퍼시픽타워의 경우 에비슨영에서 산정한 운영수익률은 4.80%, 이지스자산운용은 4.01%, 한국감정원은 4.50%였다. 하지만 시범지수에서는 3.74%로 낮아졌다. 개별 오피스 공실률과 렌트프리 등 수익에 영향을 미치는 요소를 산식에 반영한 결과다.
아울러 퍼시픽타워 외에도 함께 시뮬레이션한 삼성생명 대치2빌딩이나 KG타워 역시 기존 기관에서 산정한 운영 수익률은 최대 4.80%가 나온 반면 연구에서 데이터를 보정한 결과로는 3.74%로 1%포인트 이상 떨어졌다. 연구보고서는 이외에도 기존 리츠 운용사에서 발표하는 리츠 수익률지수도 보정해 내놓는다는 계획이다. 국토부는 시험 지수의 발표 시기는 유동적이나 연말을 목표로 하고 있다.
한편 투자 지수의 개발은 정부가 주도하지만 출시 이후 운영은 리츠 협회 등 민간단체가 맡는 방안이 유력하다. 국토부 관계자는 “별도의 조사 체계나 데이터 수집 체계를 만들 방법을 우선 결정해야 한다”며 “이후 정부가 직접 지수를 발표하는 방법보다는 해외처럼 관련 협회 등 민간단체가 운영하는 방안이 가능할 것”이라고 설명했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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