정권마다 나온 ‘반값 아파트’…‘달콤한 유혹’은 왜 실패했나

재원 마련도 어려워..결국 물량 극히 적어

분양가 분납 및 매각 과정서 곳곳 마찰

역대 정권 반값 약속 했지만 흐지부지

결국 시행 초기 소수만 혜택 보는 부작용

이달 말 주택공급 대책을 앞두고 이른바 ‘반값 아파트’가 부상하고 있다. 정부와 서울시는 ‘지분적립형 주택’이라는 또 다른 방식의 반값 아파트 카드를 검토하고 나섰다. 분양 초기에는 지분의 일부만 분양해 수요자의 구매 부담을 낮추고, 추후 일정 기간에 걸쳐 시기별로 나머지 지분을 추가 매입하도록 하는 방식이다. 사실 이들 방안 외에도 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 등도 검토 대상에 올려놓고 있다. 모두 반값 아파트 일종이다.

사실 반값 아파트는 역대 정권의 단골 메뉴도 하나였다. 10년 임대도 그 중 하나다. 명칭만 다를 뿐 다양한 형태로 반값 아파트 정책을 실시했다. 하지만 하나같이 제대로 정착되지 못하고 흐지부지 된 상태다. 오히려 반값 아파트를 분양 받을 수 있는 계층과 그렇지 못한 계층 간 갈등만 더 부추킬 수 있다. 10년 임대처럼 각종 마찰도 뻔하다.

<지분적립형 주택도 등장했다>

서울시에 따르면 서울시는 실수요자들의 주택 구매 문턱을 낮추기 위한 공공분양 제도 개선의 일환으로 지분적립형 주택 모델을 국토교통부에 제안했다. 이 제도는 SH공사 등 공공기관이 공공분양을 할 때 지분 100%를 모두 분양자가 갖는 것이 아니라 최초 40%부터 시작해 20년 혹은 30년의 기간 동안 지분을 추가로 획득해나가는 방식이다. 분양자는 임대료를 내는 것이 아니라 공공 보유 지분에 해당하는 금융비용(이자) 정도를 내는 방식이 유력하다. 이를테면 8억원짜리 분양아파트의 경우 3억2,000만원을 최초에 낸 뒤 4억8,000만원어치의 이자를 납부하다 10년 주기로 시세를 평가해 약 25%의 추가 지분을 매입하고, 30년 뒤 100%를 모두 갖게 되는 방식이다.

지분적립형 주택은 분양자에게 ‘주택담보인정비율(LTV)’을 최소 60%, 최대 100%를 제공해준다는 의미다. 최초 40%의 지분 가격은 분양자가 부담하고 60%는 공공이 금융을 제공해주기 때문이다. 서울시 측은 지분적립형 모델이 내 집 마련 문턱을 낮추면서도 현재 ‘로또 청약’으로 상징되는 분양혜택 독점 문제를 해소할 수 있을 것으로 보고 있다. SH공사의 한 관계자는 “현재 제도의 큰 골격을 갖춘 상태로 분양자가 최종적으로 100%의 지분을 갖는 시기를 20년으로 할지, 30년으로 할지 등 세부적인 내용은 검토 중”이라고 말했다.

지분적립형 주택은 정부가 앞서 추진하거나 예고한 토지임대부 주택, 환매조건부 주택 등 ‘반값 아파트’의 연장선에 있다. 환매조건부 주택은 공공택지 아파트를 분양받은 소유자가 이를 매각할 때 적정 이율만 곱해 공공기관에 매각하는 조건을 달고 분양하는 방식이다. 토지임대부는 토지는 국가나 기관 등 사업시행자가 보유하고 건물만 임대하거나 분양하는 형태다. 정부는 앞서 지난해부터 오는 2022년까지 ‘사회주택’이라는 이름으로 경기도와 고양시·세종시 등에서 매년 사회주택 2,000가구 이상이 공급한다는 계획을 밝힌 바 있다.

<결국 재원도 어렵고 가격 산정 놓고 갈등>

문제는 이들 반값 아파트 정책의 한계다. 우선 이를 위한 재원 마련도 문제이고, 공급도 적을 것으로 보인다.

우선 반값 아파트의 경우 결과적으로 사업 시행자인 공공기관이 부담을 떠안는 구조이다. 결과적으로 사업 시행을 하는 공공기관의 부채가 늘어날 수 밖에 없다. 이렇다 보니 실제 공급될 수 있는 물량도 극히 적은 것이 현실이다.

아울러 분양가 분납 과정과 분양 전환 시 문제도 있다. 한 예로 지분적립형 주택의 경우 분양가 납부 과정에서 주택값이 하락할 경우 입주자들이 가격 하락을 요구할 수도 있다. 분양 전환 시나 매각 때도 문제다. 분양 전환 시 10년 임대처럼 분양가 산정에 대한 논란이 뻔하다. 매각 때도 팔려는 매도자와 이를 인수 하려는 공공기관

간의 가격 산정 기준도 문제다. 공공기관은 더 싼 값에 인수하려 하고, 매도자는 비싼 값에 팔려고 할 것이 뻔하기 때문이다,

박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 “공급 방식을 다양화한다는 측면에서는 의미 있는 시도”라고 평가하면서도 “10년 임대아파트가 분양 전환가를 놓고 갈등을 일으켰듯 또 다른 분쟁의 소지가 될 수 있어 제도 시행 전 이에 대한 보완이 마련돼야 할 것”이라고 말했다. /김흥록·박윤선기자 [e-mail]