정부와 서울시가 4일 공공 재건축 등 주택공급 확대 방안을 발표함에 따라 강남, 서초, 용산 등 주요 지역에 고밀도 재건축을 통한 고층 임대주택이 들어설지 주목된다. 이번 발표한 수도권 주택 공급 대책의 핵심은 강남 재건축 활성화를 노린 공공참여형 고밀 재건축이다. 공공 참여형 고밀 재건축이란 공공기관이 참여하는 대신 용적률을 대폭 올려주고 대신 기부채납 받는 방식이다.
우선 공공 재건축은 LH와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축으로, 이를 위해선 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다. 용적률과 층수제한 등 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수 보다 2배 이상 공급하고 증가한 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수한다.
정부는 용적률을 300~500% 수준으로 완화해주기로 했다. 용적률 500%는 준주거지역 용적률 상한이다. 이를 위해 종상향도 적극적으로 허용한다는 방침이다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택의 절반 이상은 장기 공공임대로 공급하고 나머지는 무주택, 신혼부부 및 청년 등을 위한 공공분양으로 활용한다.
한 예로 원래 용적률 250%이면서 조합원 분양과 일반분양 가구수가 500가구인 재건축 단지가 용적률을 300%까지 올린다고 하면 가구수는 100가구 늘어나는 데 그친다. 100가구 중 50가구는 기부채납받아 임대로 돌리고 나머지 50가구는 일반분양된다. 하지만 이 단지가 용적률을 250% 더해 총 500%까지 받으면 가구수는 500가구가 늘어나게 된다. 늘어난 500가구 중 250가구는 일반분양되고 나머지 250가구는 기부채납 받아 절반씩 공공임대와 공공분양으로 배분된다. 재건축 단지의 용적률 상향이 추진되면서 서울시의 35층 층수 제한도 자연스럽게 풀리는 모양새다.
이와 같은 파격적인 혜택에도 불구하고 일반 재건축이 제외된 데 대해 시장은 아쉬움을 나타내고 있다. 당정은 공공 재건축 외 일반 재건축에도 이를 적용하는 방안을 막판까지 검토했으나 결국 일반 재건축은 빠졌다.
이런 가운데 관건은 조합의 참여다. 조합 입장에선 LH 등 공공이 사업 시행에 참여하는 것이 결코 반가울 수는 없다. 특히 조합원간 첨예한 갈등이 상시적으로 존재하는 재건축 사업의 특징상 가뜩이나 의견이 분분한 재건축 사업에 LH 등이 개입했을 때 사업이 원활히 잘 추진될 수 있을지 의문을 제기하는 시선이 많다. 강남의 한 조합 관계자는 “공공참여형 재건축은 우리 아파트와는 안 맞는 것 같다”며 “LH나 SH는 저가 중심, 소형 위주의 집을 많이 짓고 있어 특단의 반대급부가 있으면 모르겠지만 민간주택으로선 받아들이기 어렵다”고 말했다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
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