당정이 추진 중인 전월세 전환율 인하 방안의 윤곽이 드러나고 있다. 시중은행 대출 금리를 기준으로 하는 것이 골자다. 시장에서는 전월세 전환율 조정이 전세가 폭등을 이야기할 것으로 우려하고 있다.
더불어민주당 김태년 원내대표는 10일 “8·4 종합대책으로 연말까지 전·월세 시장은 안정될 것”이라며 “전세의 월세 전환을 최소화하겠다”고 밝혔다. 김 원내대표는 이날 최고위원회의에서 “주택담보대출과 연계한 전월세전환율 조정 등으로 전세의 월세 전환 부담이 임차인에게 전가되지 않도록 당정협의를 거쳐 보완책을 마련하겠다”며 이같이 말했다.
이어 “서울 등 주요 임대차 시장의 구조적 특성상 전세의 월세 전환은 급속도로 이뤄지지 않을 것”이라고 전망하며 “투기 세력의 교란 행위는 행정력을 동원해 엄정히 대처하고, 선의의 피해자가 발생하면 구제할 수 있는 방안도 함께 마련하겠다”고 예고했다.
이 같은 당정 방침에 대해 시장에서는 또 다른 부작용을 우려하고 있다. 당정이 고려중인 방안은 주택임대차보호법 제7조 2를 개정해 전세에서 월세 전환 시 산정률을 시중은행의 대출 평균금리 등 이하로 제한하는 방법이다. 이원욱 더불어민주당 의원은 ‘기준금리(0.5%)+3%’로 정하도록 했고, 같은 당 김상희 의원은 한국은행 기준금리의 2배 이내로 제한하도록 임대차법 개정안을 발의한 상태다.
시장에서는 난리다. 한 임대인은 “지금 상환 중인 주택담보대출 금리가 3%대 중후반인데 월세가 낮아지면 이자 내기도 힘들어진다. 임대인은 손해를 보고 세를 주라는 말이냐”고 항변했다. 아울러 이 같은 상환율 조정은 또 다른 전세가 폭등으로 연결될 수 있다는 점이다.
앞서 국토교통부가 지난 2015년 작성한 보고서를 보면 “전월세 전환율을 조정하는 방식으로 임대료를 규제할 경우 5%로 제한된 전월세상한제보다 더 심각한 가격규제 효과가 발생한다”고 우려했다. 가격규제로 시장이 왜곡된다는 것이다.
보고서에서는 10%의 전월세 전환율을 적용한 사례로 분석했다. 지방의 단독주택시장의 경우 법정 상한율(4%)보다 높은 전월세 전환율을 적용하는 경우가 많다고 판단해서다. 통상 4억원의 전셋집을 보증금 2억원에 연 2,000만원(전환율 10%)에 임대하는 시장이 형성돼 있을 때, 이를 전환율 5%로 줄이라고 하면 임대인 입장에서는 연 2,000만원이던 임대료가 1,000만원으로 뚝 떨어지는 상황을 맞게 된다.
이에 시장에서는 4억원짜리 전세를 보증금 2억원에 연 1,000만원으로 줄이는 것이 아니라 기존의 2억원·2,000만원을 연 5% 전환율로 역산해 전세 6억원으로 시장에 내놓을 수 있다는 것이다. 연구진은 이를 두고 “결국 전월세 전환율로 시장을 규제할 경우 지방의 빌라나 단독주택(비아파트) 시장에서 큰 문제점으로 부각될 가능성이 크다”며 “특히 소득이 없어 비아파트에서 전세로 주거생활을 하는 노년 가구에 큰 부담이 될 수 있다”고 지적했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부가 ‘임대차 3법’을 제정한 이후 임대차시장에서는 전세금 상승, 보증부 월세 증가 등의 현상이 나타나고 있다”며 “이에 정부는 부작용을 방지한다며 전·월세 전환율을 규제하고, 표준임대료 제도를 도입하려 하고 있다. 이미 임대차 3법을 도입할 때 전문가들은 이러한 부작용을 예견했다. 그런데도 무리하게 속전속결로 도입하고도 나타난 부작용에 또 다른 땜질 처방을 하려는 것이다”고 말했다. 이어 “가격 상승 등 임대차 시장만 더 불안하게 만들 것이다”고 말했다./김흥록·권혁준기자 rok@sedaily.com
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