높아진 세금 부담에 대한 시장의 반격일까. 전국 아파트 월세 가격이 역대 최고치 상승을 기록할 정도로 치솟는 원인이 조세 전가 현상이라는 분석이 고개를 들고 있다. 조세 전가 현상은 세금을 올릴 경우 납세자가 이를 상품 가격을 올리는 등의 방법으로 다른 이에게 넘기게 된다는 경제학의 기본 이론이다. 지난 2018년 이후 정부가 아파트 공시가격을 높이는 방식으로 재산세를 올리고 임대사업자의 세제 혜택을 없애 집주인들의 세금부담을 늘린 정책이 월세 가격 상승이라는 부메랑으로 돌아왔다는 것이다.
<치솟는 월세 가격>
최근 2년간 월세 가격은 지속 상승하고 있다. 한국감정원 아파트 월세통합가격지수를 보면 서울은 2016년부터 약 3년간 하락하고 있던 월세지수가 2019년 7월 기점으로 상승전환 했다. 이후 15개월 연속 상승해 지난 10월 100.3을 기록했다. 특히 올 8월부터는 상승률이 0.1%를 넘어설 정도로 급상승세를 유지하고 있다. 경기도나 전국도 비슷한 양상이다. KB국민은행의 조사 기준으로도 마찬가지다. 올 2월부터 본격적으로 오른 KB아파트 월세지수는 서울의 경우 지난달 KB가 관련 조사를 시작한 2015년 12월 이후 최고치인 101.6을 기록했다. 수도권 역시 100.9로 최고치다.
이 같은 급상승에도 불구하고 월세 가격 상승현상은 정부가 침묵을 지키고 있는 영역이다. 국토교통부는 지난달 19일 ‘임대차 3법 조기 정착과 전세 가격 안정에 최선의 노력을 다해 나가겠습니다’라는 설명자료를 내고 최근 전세 가격 상승이 임대차 3법 때문이 아닌 저금리 때문이라는 나름의 분석을 제시했다. 다만 이 자료에서도 정부는 전세 가격 만큼이나 급상승하고 있는 월세 가격에 대해서는 어떠한 분석도 내놓지 않았다. 김현미 국토부 장관이 최근 국정감사에서 “월세 세액공제를 재정 당국과 협의하겠다”고 한 발언이 사실상 유일한 월세 관련 정부의 언급이다.
학계 등 전문가들은 월세 상승에 대해 조세 전가 현상이 가시화한 것이라는 분석을 내놓고 있다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 “종합부동산세 등 보유세를 강화하면 민간임대주택 시장으로 간다는 것은 교과서적인 전가 효과”라며 “최근 월세 가격 상승도 급격히 상승한 공시가격 현실화나 등록임대 사업자 세제 혜택 폐지가 영향을 미쳤다”고 설명했다.
<세 부담 조세 전가 시작됐다>
실제 정부는 2018년 7월 6일 종합부동산세 개편안을 내면서 현재 80%인 공정시장가액 비율을 향후 2년에 걸쳐 90%까지 올리겠다고 밝혔다. 이후 4년에 걸쳐 100%에 이르도록 하겠다는 계획을 발표했다. 종부세는 주택의 공시가격에다 공정시장가액비율을 곱해서 나온 금액을 과세표준으로 삼아 계산한다. 공정시장 가액비율이 높아지면 공시가격이 그대로라 하더라도 종부세는 오르는 셈이다. 여기에 공시가격 자체도 급격히 올렸다. 서울 공동주택 공시가격은 2019년 전년대비 14.17% 오르더니 올해는 평균 14.75% 올라 지난 2007년(28.40%) 이후 13년 만에 최대 상승 폭을 보였다.
공교롭게도 최근 2년간 월세 가격은 재산세 납부시기인 7월과 9월 전후로 상승 반전하거나 급상승하고 있다. 한국감정원 월간 월세통합가격지수는 2019년 8월을 기점으로 상승이 시작됐으며 올 8월부터는 상승세가 0.13~0.16%로 가팔라졌다. 여기에 임대주택사업자의 세제혜택을 없앤 점도 조세전가 요인으로 꼽힌다.
대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “세금부담이 커질 수록 전세가 보증부월세로 전환되고, 월 임대료가 상승하게 되는 것은 교과서적인 이야기”라며 “공급을 끌어내기 위해 다주택자들을 세금으로 옥죄면 결국 부담을 임대료에 전가하거나, 행여 매매시장에 나오더라도 이는 임대 공급 물량이 줄어든다는 의미이기 때문에 임대료 상승요인이 되는 것”이라고 지적했다. /김흥록기자 rok@sedaily.com
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