# 인천 서구 ‘검단호반베르디움’. 해당 단지 전용 84.89㎡ 분양권은 지난달 7억 3,999만 원에 거래됐다. 하지만 같은 기간에 거래된 상당수 물건은 4억 5,000만~5억 원에 신고됐다. 최근 전매제한이 풀린 화성시 ‘신동탄포레자이’ 또한 마찬가지다. 해당 단지 전용 84㎡ 분양권 호가는 7억 원을 훌쩍 넘기고 있지만 실거래 자료에 등록된 거래가는 전부 6억 원 전후다.
실제 매매가보다 낮은 가격에 거래를 신고하는 이른바 ‘다운 계약’이 분양권 시장에서 좀처럼 사라지지 않고 있다. 정부가 분양권 단기 전매에 따른 양도 차익 환수를 강화하고, 다운 계약을 단속하겠다고 밝히고 있지만 시장에서는 사라지지 않고 있는 것이다.
22일 관련 업계에 따르면 분양권 거래가 가능한 경기도와 인천 지역 등에서 이 같은 다운 거래가 여전하다. 실제 국토교통부 실거래가 자료를 보면 수원에서도 다운 거래로 의심되는 사례가 적지 않다. 수원 팔달구 ‘매교역푸르지오SK뷰’ 전용 84.97㎡ 분양권은 지난달 10억 692만 원에 거래됐다. 같은 달 해당 평형 분양권이 7억 4,980만 원에 거래된 내역 또한 있다. 같은 단지, 같은 평형이지만 2억 5,000만 원 넘게 차이가 난 것이다.
분양권 다운 계약이 이뤄지는 이유는 양도소득세를 줄이기 위해서다. 현재 분양권 양도소득세 세율은 50%(조정대상지역)다. 지방소득세까지 합치면 55% 수준이다. 매교역푸르지오SK뷰 분양가가 6억 5,200만 원인 점을 고려하면 10억 692만 원 거래는 단순 계산으로 양도 차익 3억 5,492만 원의 55%를 세금으로 내야 한다. 양도소득세만 1억 9,521만 원이다. 하지만 매도가를 7억 4,980만 원으로 계약할 시 양도소득세는 5,379만 원에 그친다. 불법이지만 1억 4,000만 원이 넘는 세금을 아끼는 셈이다.
상황이 이렇다 보니 시장에서는 관행처럼 다운 계약이 이뤄지는 분위기다. 분양권 매수자의 경우 추후 양도소득세 계산 등에 있어 불리하지만 각종 규제로 분양권 거래가 막히면서 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 다운 계약에 동참할 수밖에 없다는 것이 현지 중개업소의 설명이다.
정부는 분양권 양도에 따른 차익을 막겠다며 규제를 대폭 강화하고 있다. 우선 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 다운 거래에 대해서는 단속을 강화하고 있다. 하지만 시장에서는 편법 거래가 여전하다. 한 시민은 “단지 내 엘리베이터에 붙이는 공고문까지 찾아 집값 담합을 적극 단속하면서, 다운 계약은 왜 방치하는 지 이해가 안 된다”고 분통을 터뜨렸다.
일부 지방자치단체가 단속을 나서기도 했지만 실제 적발된 사례는 드문 것으로 전해졌다. 김포시와 수원 팔달구는 부동산 불법 거래 행위에 대해 집중 단속에 나선 바 있지만 다운 계약으로 처분을 내린 건수는 없었다. 김포시 관계자는 “집중 기간 단속 당시 다운 계약으로 처분이 내려진 건수는 없다”며 “매도·매수인의 통장 거래 내역 등을 확인하고 있지만 현금으로 거래하면 단속하기 어렵다”고 말했다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
