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경제 · 금융경제·금융일반
호가 10억 빌라값 띄운 공공재개발...‘물딱지 주의보’[집슐랭]

권리산정기준일 이후 등기 신청시 '청산대상'

기준일 이후 완공되는 빌라는 '입주권 불가' 가능성

지분 쪼개기 방지 제도…"사전에 충분히 확인해야"

15일 서울 동작구 흑석동 흑석2구역에 공공 재개발 확정 현수막이 걸려있다./성형주기자




#. 서울의 한 공공재개발 시범사업지 내 신축 빌라를 지난해 구입한 A씨는 최근 “입주권을 받지 못할 수 있다”는 주변 조언을 듣고 크게 당황했다. 지난해 구역 내 신축 예정 다세대주택을 샀는데, 권리산정기준일인 9월 21일 이후 완공돼 등기를 그 이후 접수했기 때문이다. A씨는 “건축허가를 그 전에 받았으면 상관없는 줄 알았는데 결국 ‘물딱지’를 산 꼴이 됐다”고 하소연했다.

정부의 공공재개발 시범사업 후보지 발표 이후 투자자들의 해당 구역 투자 문의가 늘고 있는 가운데, 신규 투자자들은 '물딱지' 여부를 사전에 꼼꼼하게 살펴야 한다. 앞서 계약을 했더라도 권리산정기준일까지 등기를 신청하지 못한 경우 청산 대상이 돼 입주권을 받지 못할 수 있기 때문이다. 전문가들은 해당 지역 내 투자 시 이른바 ‘물딱지’ 물건을 피하기 위해 세심하게 살펴봐야 한다고 조언하고 있다. 공공재개발구역으로 선정된 흑석2구역은 매물 프리미엄만 10억원 이상 형성되었고, 추가 후보지가 유력해 보이는 곳들을 중심으로도 가격이 급등하고 있다.



국토교통부와 서울시 등에 따르면, 15일 공공재개발 시범사업 후보지로 선정된 곳들의 분양받을 ‘권리산정기준일’은 공모 공고일인 지난해 9월 21일로 고시될 예정이다. 9월 21일까지 최소한 등기 신청을 한 경우여야 향후 입주권을 받을 수 있다는 의미다.

권리산정일은 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 정비사업에 따른 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준일이다. 정비사업지구로 지정된 후 소유한 단독주택을 허물고 다세대빌라를 지어 입주권을 여러개로 나눠 갖는 이른바 ‘지분 쪼개기’ 등 편법을 방지하기 위한 제도다. 이날 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 소유자 수를 늘려도 새로운 소유자들은 입주권을 받지 못한다. 앞선 A씨 사례의 경우 입주권을 받을 수 있는 건 신축 빌라가 지어지기 전 주택을 소유했던 한 명 뿐이다. 입주권을 받지 못한 나머지 소유주들은 현금청산 대상이 된다.



다만 권리산정일 이후 거래를 했다고 해서 모든 매물이 ‘물딱지’가 되는 것은 아니다. 기존에 등기가 이뤄진 주택이라면 이후 매입한다고 해도 입주권을 받을 수 있다. 실제로 공공재개발 후보지로 거론된 구역들의 경우 투자자 유입이 늘면서 최근 거래가 체결된 경우가 다수 있는데, ‘지분 쪼개기’ 같은 특수 사례가 아니라면 큰 문제없이 새 집에 입주할 수 있다. 이렇다보니 일부 빌라 가격은 급등하고 있다.

서울시 관계자는 “투기를 방지하고 기존 조합원의 권익을 보호하기 위한 장치”라며 “매입 시 분양 대상인 정상 소유자로 인정되는지 등을 사전에 충분히 확인해야 한다”고 말했다. 현행법상 재개발 구역 내 거래 시 매도인과 공인중개사는 매수인에게 해당 물건이 입주권을 받을 수 있는지를 명확하게 알려야 한다.

하지만 전문가들은 복잡한 부동산 관련 용어 등에 익숙하지 않은 경우 자신도 모르는 사이에 ‘물딱지’를 매수할 수도 있는 만큼 투자 시 세심한 주의가 필요하다고 조언하고 있다. 입주권을 받을 수 없는 ‘물딱지’라고 해도 새 아파트 입주가 불가능할 뿐 매매 거래는 가능하기 때문이다. 한 부동산 전문가는 “자격 박탈된 조합원의 매물이라거나 앞서 현금청산을 받은 경우 등 다양한 사례가 있다”며 “재개발 투자는 높은 프리미엄을 얹어 거래하는 경우가 많기 때문에 피해가 더욱 커질 수 있다”고 말했다.



/진동영 기자 jin@sedaily.com
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