정부가 2·4 공급대책에서 '공공 직접시행 정비사업' 방식을 도입하자 재건축·재개발 추진 단지들은 이해득실을 따지느라 분주한 모습이다. 정부의 기존 '공공 재건축·재개발' 방식과 이번 방식의 차이점을 저울질하면서 참여 여부를 검토하고 있는 것이다.
6일 국토부 등에 따르면 지난해 발표된 공공 재건축·재개발과 새로 발표된 공공 직접시행 정비사업 모두 조합 주도 방식과 비교하면 다양한 인센티브가 부여된다.
공공 재건축·재개발은 조합이 사업을 진행하되 공공이 시행에 침여해 사업성을 분석하고 지원한다. 각종 인허가 단축과 용적률 등 인센티브를 받을 수 있다.
공공재건축은 용적률을 300∼500%까지 부여하고 최고 층수 제한을 35층에서 50층으로 상향한다. 늘어나는 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다.
공공재개발은 용적률을 법정 한도의 120%까지 늘려주고, 더 받는 용적률의 20∼50%는 국민주택 규모 주택을 지어 기부채납하도록 했다. 용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주면서도 기부채납 비율은 일반 재개발(50∼75%)보다 낮다는 점이 매력적이다.분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 건축심의나 환경영향평가 등 인허가를 원스톱으로 지원하는 '패스트트랙' 방식을 도입해 사업 기간을 단축해주는 것도 장점이다.
새로 도입된 공공 직접시행 정비사업은 공공이 재건축·재개발을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도하는 것이다.재건축의 걸림돌인 ‘재건축초과이익환수제’를 적용하지 않고, 조합원 2년 거주 의무도 적용하지 않는 것이 특징이다.모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이어서 조합도 필요 없다.재건축 조합 대신 주민대표회의를 구성해 시공사 선정 등 중요한 사안에 대해서는 주민 의견을 수렴한다. LH가 아닌 브랜드 아파트로 시공도 가능하다. 조합총회나 관리처분인가 등 절차를 생략하고 통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간은 5년 이내로 대폭 단축된다.또 기존 공공재건축·재개발과 마찬가지로 1단계 종상향 또는 법적 상한 용적률의 120% 상향의 인센티브를 부여한다.
공공재건축·재개발은 관리처분 방식이어서 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담비 증액 등 조합이 리스크를 지지만 공공 직접시행 방식은 확정 수익을 보장하고 모든 리스크를 공공이 지고 가는 방식이다.
/권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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