신한알파리츠(293940)가 서울 강남의 빌딩을 추가로 사들이면서 배당금 증가에 대한 기대감이 커지고 있다. 여섯 번째 빌딩인 이번 자산 매입을 완료하면 자산규모가 1조6,000억원으로 롯데리츠에 이어 국내에서 두 번째로 덩치가 큰 상장리츠로 올라서게 된다. 특히 알짜 자산인 판교 크래프톤타워의 담보 대출 규모를 오는 4월 늘릴 예정이어서 이 자금을 활용한 리츠 수익성 개선에도 관심이 모아진다.
8일 신한알파리츠에 따르면 오는 10일 신한알파리츠의 자(子)리츠인 '신한알파역삼위탁관리부동산투자회사'가 삼성화재 역삼빌딩을 매입할 예정이다. 매입가는 1,583억원으로 지상 10층 일부와 11~20층, 지하 1~지하 6층을 절반의 공유지분으로 매입한다. 나머지 지분은 국세청이 보유하고 있다.
매입자금은 선순위 대출 1,025억과 브릿지론(후순위 대출 485억 원 및 부가세 대출 30억원)과 신한알파리츠 보유 현금으로 충당할 것으로 알려졌다.
신한알파리츠는 2018년 판교 크래프톤타워(매입가 5,182억원)를 매입한 후 증시에 공모상장됐다. 그해 용산 더프라임타워(1,651억원)을 사들였으며 지난 해에는 대일빌딩(680억원), 트윈시티남산(2,386억원), 신한L타워(2,798억원) 등을 연달아 매입했다. 6개 빌딩의 총 자산규모는 매입금액기준으로는 1조4,280억원이지만 그 사이 건물가격 상승으로 현재 자산 규모는 약 1조6,000억원을 넘어서는 것으로 추정된다. ESR켄달스퀘어리츠(1.3조 원)를 넘어서며 약 롯데리츠에 이어 두 번째 리츠가 될 전망이다. 현재 자산규모 약 1.5조 원인 롯데리츠는 현재 진행중인 유상증자 후에는 2.3조원까지 자산이 증가한다.
특히 초기에 매입한 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임타워는 건물 값이 오르면서 트윈시티남산과 신한L타워 매입의 종잣돈 창구 역할을 하고 있다. 빌딩 감정평가액의 65%~70%까지 가능한 선순위 담보대출 금액이 그 사이 늘었기 때문이다. 아파트 값이 오르면 추가로 받을 수 있는 대출이 늘어나는 것과 같다.
실제로 용산 더프라임타워로 추가 대출 500억원을 받아 신한L시티 매입대금 중 일부를 치렀다. 또 판교 크래프톤타워와 관련해서도 중도해지 수수료 없이 리파이낸싱이 가능한 시점인 올해 4월 추가 대출을 받을 예정이다. 지난 3년간 판교의 오피스 시세가 급증하면서 적어도 1,000억원 이상의 추가 대출을 저리로 조달할 수 있을 것으로 예상된다. 이 자금은 트윈시티 남산과 신한 L타워 매입시 일으켰던 3.5~4% 금리의 1,192억원 규모의 후순위 대출을 갚는 데 쓰일 전망이다.
이번에 매입한 삼성화재 역삼빌딩의 브릿지론을 충당하기 위한 유상증자 여부는 아직 결정되지 않았다는 게 신한알파리츠측의 설명이다. 브릿지론 규모는 515억원이다. 이론상으로 판교 크래프톤타워의 리파이낸싱을 통해 1,500억원 가량을 조달한다면, 유증 없이 대출을 최대한 활용해 빌딩 3개(트윈시티남산·신한L타워·역삼빌딩)를 살 수 있는 셈이 된다. 그러나 증권사 애널리스트들은 유상증자 가능성이 크다고 보고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “적절한 대출담보비율(LTV) 유지를 위해서 오는 10월 경 유상증자를 할 가능성이 높다”고 분석했다. 신한알파리츠 관계자는 “판교 크래프톤 타워의 리파이낸싱 규모는 미정”이라고 말했다.
빌딩 추가 매입으로 배당금이 증가에 대한 기대도 높다. 신한알파리츠는 매년 빌딩을 새로 편입하면서 배당금도 꾸준히 증가했다. 상장 첫해에는 반기 기준 116원을 배당했으며 지난 3월 배당은 전기 대비 5.2% 증가한 161원을 결의했다. 배당 수익률은 현재 주가 7,300원 기준으로 약 4.4%다.
김열매 유진투자증권 연구원은 “6번째 빌딩 매입으로 인한 배당금 증가는 유상증자 후 정확한 계산이 가능하다"면서도 “기존 추정치보다는 올라갈 가능성이 높다”고 전망했다. 삼성증권은 유상증자가 없다고 가정하면 기존보다 5% 가량 배당금이 늘어날 것으로 예상했다. 다만 유상증자 규모에 따라 이는 변동될 수 있다. 이 연구원은 “시그니쳐 자산인 크래프톤 타워만 시세 수준으로 반영해도 신한알파리츠의 순자산가격은 4,810억원으로, 주당 가치는 9,200원이다”며 “현 주가는 저평가 상태”라고 분석했다.
/이혜진 기자 hasim@sedaily.com
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