정부가 도심공공주택 복합개발사업에 참여하면 민간 재개발을 진행하는 것보다 수익률이 30%포인트 가까이 높아진다고 주장했다. 공공 주도 개발에 대한 토지주의 동의를 받기 위해 인센티브를 대거 부여하겠다는 의지를 보였지만 이 같은 제안에 집주인들이 얼마나 응할지는 의문인 상황이다.
국토교통부는 31일 후보지를 발표하면서 실제로 사업이 성공적으로 이뤄졌을 경우 토지주가 일반 개발사업보다 얼마의 추가 이익을 얻을 수 있는지 시뮬레이션한 결과를 제시했다. 앞서 정부는 2·4 대책을 발표하면서 토지주에게 일반적인 민간 개발사업보다 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하겠다고 밝혔고 이날 선도사업 후보지 중 올해 안에 지구 지정이 되는 사업장에는 최고 수준인 30%포인트의 수익률을 주겠다고 공언했다.
그렇다면 어떻게 30%포인트나 높은 수익률이 나오는 것일까. 우선 국토부는 후보지에서 1~2단계의 용도지역 상향(종 상향) 지원을 통해 용적률이 현행보다 평균 238%포인트, 민간 재개발사업보다는 111%포인트 높아진다고 밝혔다. 현재 후보지의 평균 용적률은 142%이고 민간 재개발을 하면 269%까지 올라가지만 이번 사업을 하면 380%까지 상승할 수 있다는 것이다. 도심공공주택 복합개발사업은 국토계획법 법정 상한의 140%까지 용적률을 얻을 수 있도록 해준다. 이렇게 되면 역세권 준주거지역의 경우 용적률이 700%까지 올라갈 수 있다.
증가한 용적률에 따라 기반시설을 기부채납하는 비율은 15%로 묶였다. 이에 따라 사업을 통해 공급되는 주택 수는 평균 854가구에서 1,195가구로 1.4배 늘어난다. 이 같은 일반 분양 물량 증가 등에 따른 사업성 개선을 통해 토지주에게 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준 낮아질 것으로 분석됐다. 기존 민간 재개발사업의 시세 대비 평균 조합원 분양가(75.1%)보다도 12.2%포인트 낮아지는 셈이다. 토지주 수익률은 ‘시세차익(시세-분양가)/종전 자산가액’의 공식으로 계산되는데, 이를 적용하면 사업 수익률은 90.5%로 민간 재개발사업(60.9%)보다 29.6%포인트 높아지는 결과가 나온다는 설명이다.
다만 토지주들이 이 같은 인센티브에 응할지는 의문이다. 우선 광명·시흥지구 투기 사태로 국민들의 불신이 깊어진 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주체가 사업을 주도한다는 점에서 토지주들의 반발이 있을 수 있다. 이번 사업은 LH나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 진행한 뒤 주택 등으로 정산하는 방식으로 진행된다. 또한 공급되는 주택의 20~30%는 공공자가주택 또는 공공임대로 공급해야 하는 점도 토지주들이 반대하는 요소 중 하나다.
/권혁준 기자 awlkwon@sedaily.com
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