최근 공공재개발 2차 후보지로 선정된 서울 양천구 신월7동 2구역. 기자가 길에서 마주친 주민들은 삼삼오오 모여 공공재개발 후보지 선정에 대한 이야기를 나누며 기대감에 들떠 있었다. 현지 중개업소에 따르면 서울의 다른 15곳과 함께 후보지로 지정됨과 동시에 지난 달 30일부터 토지거래허가구역으로 지정되면서 거래는 ‘올 스톱’된 상태다. 한 전문가는 “재개발 투자는 대부분 실거주가 아닌 갭투자다. 토지거래허가구역으로 묶인 데다가 사업기간이 길어질 경우 말 그대로 공공재개발이 ‘희망고문’이 될 수 있다”고 말했다.
◇빌라 가격 이미 2배로 치솟아= 신월7동 2구역 한 중개업소 관계자는 “몇 달 전까지만 해도 거래가 굉장히 활발했다. 많게는 하루에 10건 이상의 계약이 체결됐었다”며 “2·4 공급대책이 나오고 거래가 주춤하더니 이번에 공공재개발 후보지로 발표되자 다들 매물을 거둬들이고 있다”고 설명했다.
가격도 큰 폭으로 올랐다. 이 일대에서 거래가 가장 흔한 11~12평짜리 매물의 경우 예전에는 1억원대 매물도 있었지만 거래가 늘면서 2억원대 후반에서 3억원대 초중반에 시세가 형성됐다. 거래가 뜸해지긴 했지만 이 정도 가격대에 대한 기대감은 여전하다. 신월7동 2구역과 함께 공공재개발 2차 후보지로 선정된 장위, 상계, 천호 등에서도 매물이 자취를 감췄다는 것이 현장의 설명이다.
앞으로 거래는 더 얼어 붙을 것으로 보인다. 공공재개발은 공공직접시행 정비사업과 달리 발표 이후 주택을 매수해도 현금 청산 대상이 아니다. 하지만 발표 바로 다음날인 30일부터 해당 지역들이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’가 불가능해졌다. 실거주 목적 외에는 매수가 불가능하기 때문이다.
◇ 가격은 치솟고, 재산권 행사는 막히고 = 지난 1월 흑석2구역과 양평13·14구역 등 8곳이 공공재개발 1차 후보지로 선정된 이후 일대 빌라에 대한 투자 수요가 폭증한 바 있다. 수요 급증으로 가격이 수 억원씩 뛰고 거래량도 큰 폭으로 늘자 정부는 뒤늦게 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다.
현재 이들 토지거래 시장은 얼어 붙었다. 서울경제가 조사한 결과 1차 후보지들이 토지거래허가구역으로 묶인 지난 1월 26일 이후 해당 지역에서 이뤄진 거래는 ‘0’에 가깝다. 흑석2구역과 용두1-6구역에서 각각 한 건씩 이뤄졌고, 양평13·14구역, 봉천13구역, 신설1구역, 강북5구역 등에서는 단 한 건의 거래도 없었다.
이런 가운데 공공재개발이 정부 의지대로 사업이 순항할지도 의문이다. 이들 지역들 자체가 낮은 사업성, 주민동의율 부족 등으로 재개발에 어려움을 겪어 왔던 곳이다. 정부는 공공이 참여하면 사업 추진이 빨라질 것으로 기대하고 있지만 시장의 시각은 우호적이지 않다. 일부 선정지의 경우 민간 재개발로 가겠다며 주민들의 반대에 부딪혔고 그렇지 않은 지역도 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅투기 사태로 공공 참여에 대한 불신이 커진 상황이기 때문이다.
/양지윤 기자 yang@sedaily.com
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