현 정부 들어 재개발·재건축을 옥죄면서 올해 새로 입주하는 아파트 가운데 정비사업으로 선보이는 가구가 10가구 중 5가구로 추락할 것으로 전망된다. 재개발·재건축 등 정비사업은 서울 아파트 공급의 핵심 역할을 하고 있다. 지난해만 해도 정비사업 비중이 78%에 달했으나 올해 20%포인트 이상 하락하는 것이다.
전문가들은 공공개발 위주로는 서울 아파트 수요를 충당할 수 없다고 강조한다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “박원순 전 서울시장 때 재개발·재건축 규제를 한 영향이 시간 차를 두고 올해부터 나타나면서 입주 물량이 줄어들고 있다”고 우려했다.
◇재개발·재건축 비중, 57%로 추락=서울경제가 부동산114 등에 의뢰해 분석한 결과 문재인 정부 출범 이후(2017~2020년) 서울 입주 아파트의 76.3%가 민간 재개발·재건축 물량인 것으로 집계됐다. 서울에 새로 공급되는 주택 10가구 중 7가구 이상이 민간 정비사업에 의존하고 있는 것이다. 연도별로 보면 지난 2017년 64.8%, 2018년 80.5%, 2019년 78.0%, 2020년 78.1% 등이다. 이들 정비사업 물량은 대부분 과거 정부 때 추진됐던 사업이다. 서울 택지가 고갈되면서 역설적으로 현 정부 들어 정비사업 비중이 더 높아진 셈이다.
문제는 올해부터다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 총 3만 471가구로 지난해 4만 9,245가구에서 2만 가구 가까이 줄어들 것으로 예상된다. 이 가운데 정비사업 물량은 1만 7,402가구로 비중이 57.1%로 추락한다. 전년 78.1%에서 20%포인트 이상 떨어지는 것이다. 정비사업 비중 추락이 전체 입주 물량 감소로 연결되고 있는 것이다.
정비사업 비중이 크게 감소한 이유는 현 정부의 정비사업 옥죄기 정책이 본격적으로 반영되고 있어서다. 2017년부터 추진된 각종 정비사업 규제의 여파가 올해부터 본격 나타나는 셈이다.
◇결국 공공개발로는 한계 뚜렷=전문가들은 서울의 경우 신규 택지 개발이 사실상 불가능한 상황에서 재개발·재건축 외에는 주택 공급을 늘릴 방법이 없다고 지적한다. 특히 정부가 공공재개발·재건축으로 주택 공급 확대에 나섰지만 집값을 안정시킬 수준으로 공급 물량을 대폭 늘리려면 결국 민간 정비사업을 통할 수밖에 없는 만큼 관련 규제 완화가 필요하다고 보고 있다.
허 연구위원은 “최근 10년간 서울 아파트 입주 물량의 60% 이상이 재개발·재건축을 통해 나왔다는 것은 서울에 양질의 주택을 충분히 공급하기 위해서는 민간 활용 방식 말고는 대안이 거의 없다는 의미”라면서 “정부의 부동산 정책도 이를 감안해 변화할 필요가 있다”고 지적했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울 입주 물량의 경우 재개발·재건축 의존도가 높다 보니 조합원 물량을 빼고 나면 실질적인 신규 공급량은 절반 수준밖에 안된다”면서 “민간 정비사업을 통해 공급 부족 문제를 해결해야 하며, 특히 종 상향이나 용적률 및 층고 완화를 통해 재개발·재건축 물량을 늘릴 수밖에 없다”고 말했다.
/노희영 기자 nevermind@sedaily.com
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