당정이 청년층의 아파트 청약 문호를 넓히기 위한 제도 개선에 나서면서 세부 내용에 관심이 쏠리고 있다. 당초 별도의 청년용 ‘특별공급(특공)’ 제도를 신설할 수 있다는 관측이 나왔으나 정부는 현재 운영 중인 특공 제도를 개선하는 데 초점을 맞춘다는 계획이다.
현재 특공은 기관 추천, 다자녀, 노부모, 신혼, 생애 최초 등이다. 이들 물량을 보면 국민주택은 85%, 민영주택은 58%가 배정된다. 제도 개편의 핵심은 청년층이 대상인 신혼과 생애 최초의 기준을 대폭 완화하는 것이다. 결혼을 해야만 청약 대상이 되는 생애 최초 특공 청약 자격을 손보거나 생애 최초, 신혼 특공의 소득 기준을 완화하는 등의 내용이 담길 것으로 보인다. 또 신혼 당첨 기준도 바뀔 가능성이 크다.
◇ 대선 앞두고 제도 개선하는 당정=까다로운 기준으로 인해 청년층이 특공에서 소외된다는 지적은 계속 있어왔다. 이런 가운데 대선을 앞두고 당정의 제도 개선 속도가 더욱 빨라지는 모양새다. 국토부는 여당의 요구를 받아들여 제도 개선을 본격 추진키로 했다.
국토부는 우선 특공 제도 자체가 청년용 주택 공급 역할을 한다고 판단하고 있다. 신혼 전형이나 생애 최초 특공 당첨자의 절반 이상이 이미 3040 이하 청년 세대이기 때문이다. 특공 물량에서 생애 최초와 신혼 비중은 공공이 55%, 민영이 35%에 이른다. 청년 세대가 이들 특공에 접근할 수 있는 기회를 늘린다면 자연스레 청년층의 청약 당첨도 늘어날 수 있다는 것이 정부의 생각이다.
논의되고 있는 제도 개선안을 보면 우선 신혼 특공의 당첨 기준을 바꾸는 것이 고려된다. 현재 공공 분양 신혼 특공은 가점 순으로 당첨자를 정한다. 이때 미성년 자녀가 3명 이상이면 3점이다. 민간 분양도 자녀가 많은 순으로 뽑고 자녀 수가 같다면 추첨으로 뽑는다. 자녀 수가 당락을 좌우하다 보니 70%에 이르는 신혼이 당첨에서 제외되고 있다.
아울러 맞벌이 부부의 신혼 특공 소득 기준인 도시 근로자 월평균 수입의 160%도 현실과 맞지 않다는 데 당과 정부가 공감대를 이뤘다. 국토부는 대기업에 다니는 부부는 물론 중견 기업에 다니는 부부들도 사실상 소득 요건을 초과한다는 점을 인정하고 있다. 현재 국토부는 소득 요건 때문에 특공 자격을 갖지 못하는 신혼 비율이 최대 30%가량 되는 것으로 파악하고 있다.
이와 함께 생애 최초에 청년 1인 가구도 청약할 수 있도록 할 계획이다. 생애 최초의 경우 ‘혼인 중이거나 자녀가 있는 자’를 기본 요건으로 정하고 있다. 현재는 자녀가 없는 1인 가구는 대상이 될 수 없다. 국토부 관계자는 “결혼을 하거나 아이를 낳은 무주택자에게 기회를 주겠다는 것이 현재 제도의 취지인데, 과연 최근의 사회적 흐름을 볼 때 이 같은 취지가 타당하느냐에 대한 내부 논의가 있다”며 “1인 가구가 아예 특공 대상이 되지 않거나 신혼 특공에도 아이 수가 적으면 경쟁이 어려운 데 대한 대안을 검토하고 있다”고 설명했다.
◇ 제도 개선에 경쟁률 더 치솟을 듯=정부의 이번 제도 개선에 대해 시장에서는 일정 부분 필요하다는 설명이다. 신혼과 생애 최초 특공 기준이 현실을 제대로 반영하지 못하고 있기 때문이다. 전문가들도 특공 제도 개선의 필요성을 계속 지적해왔다.
단, 제도 개선이 이뤄질 경우 신혼과 생애 최초 경쟁률은 더 치솟을 것으로 보인다. 지금도 이들 특공의 경우 당첨되는 것이 매우 어렵다. 분양 분석 전문 업체 리얼하우스가 지난 2020년 1월부터 2021년 8월까지 공급된 단지의 특공 청약을 분석한 결과 다자녀가 가장 유리하고 생애 최초는 치열한 경쟁을 뚫어야 하는 것으로 조사됐다.
세부적으로 보면 특공 경쟁률이 10 대 1 이상을 기록한 단지 93곳의 유형별 특공 경쟁률을 보면 다자녀가 10.60 대 1, 생애 최초가 118.99 대 1로 조사됐다. 생애 최초가 다자녀에 비해 10배 이상 당첨되기 어려운 셈이다. 신혼 경쟁률도 49.2 대 1로 높다. 기준이 완화되면 경쟁률은 더 올라갈 것으로 보인다. ‘2030 청포족(청약포기족)’도 청약 기회가 생기기 때문이다.
한편 일각에서는 청년층을 위한 추가 제도 개선이 이뤄질 수 있다는 분석도 나온다. 여당에서 더욱 강력한 청년 청약 대책을 요구할 가능성이 크기 때문이다. 실제로 여당은 지난 6월 말 정일영 의원 주도로 ‘주거기본법 일부 개정법률안’을 발의했다. 핵심은 청약 청년할당제다. 해당 법안은 정부가 신규 주택을 공급할 때 연령대별로 균등한 주거 기회를 부여하도록 강제하고 있다. 법안에서 기회 균등을 구현할 방식을 구체적으로 규정하고 있지 않지만 일반 공급에서 추첨제를 확대하거나 청년할당제를 시행하자는 의도가 행간에 녹아 있는 것이 사실이다.
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