중소형 빌딩시장도 변곡점?…거래 줄었지만 강남 꼬꼬마 빌딩은 씨말라

투자 수요 증가로 가격 치솟아

강남선 '50억 이하' 보기힘들어

3분기 거래량·금액 모두 감소

'위드 코로나' 기대심리 가세

당분간 공급 부족 이어질 듯

지난해 법인과 다주택자에 대한 주택 규제 이후 달아올랐던 서울의 중소형 빌딩시장이 올 3분기 들어 주춤하는 모습이다. 거래액과 거래량이 모두 감소했기 때문이다. 다만 시장에서는 수요는 줄지 않고 오히려 매물이 모자라 거래가 이뤄지지 못한 결과라는 해석도 나오고 있다.

31일 빌딩거래 컨설팅 업체인 리얼티코리아의 보고서에 따르면 올 3분기 서울의 1,000억원 미만 빌딩 거래량은 273건으로 지난해 같은 기간(335건)보다 23.09% 감소했다. 직전 분기인 2분기(368건)와 비교해도 25.81% 줄어들었다. 서울 중소형 빌딩거래가 200건 대로 줄어든 것은 지난해 2분기(200건) 이후 1년여 만이다. 거래금액도 3분기 2조8,000억원으로 지난해 같은 기간(3조6,300억원)과 직전 분기(3조4,300억원)보다 각각 11.67%, 18.36% 감소했다.

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시장에서는 이같은 거래 감소를 두고 시장이 하향 변곡을 맞았다기 보다 역설적으로 수요가 늘면서 빌딩 가격이 올랐기 때문이라는 해석이 나온다. 수요자들이 원하는 가격대의 매물이 모자라 거래가 이어지지 않고, 결과적으로는 거래건수와 금액이 감소했다는 것이다.

실제 빌딩시장을 통틀어 가장 많은 거래가 일어나는 50억원 미만의 이른바 '꼬꼬마 빌딩'의 경우 올 3분기 마포구와 용산구, 성동구 등 강북 지역이 거래 상위 3개구에 올랐다. 전통적인 인기 지역인 강남3구가 거래 상위 지역에 포함되지 못한 것이다. 이재국 리얼티코리아 팀장은 "강남 투자수요가 줄어든 것이 아니라 강남구의 꼬꼬마 빌딩 매물이 씨가 말라 50억원 대 미만 투자처를 찾는 수요가 있어도 거래가 이뤄지지 못한다는 의미"라며 "강남 지역의 경우 지난 1~2년 새 지가가 상승하면서 근린상가는 대부분 50억원을 넘어섰다"고 말했다.

업계에 따르면 현재 강남지역 50억원 미만의 빌딩은 원룸 다가구와 단독 주택 등 다수의 주택을 포함하고 있는 건물이 대부분이다. 이 경우 대출 규제 대상이 되기 때문에 빌딩 투자자들이 결국 매수를 포기하고 근린생활 시설을 구매할 수 있는 마포구나 성동구 등으로 발길을 돌리는 분위기다. 다만 연남동과 홍대 입구 근처의 소규모 건물 역시 1~2년 전 20억~30억원 대에서 현재 40~50억원 대로 1.5배~2배 가량 가격이 올랐다는게 업계의 설명이다.



이에 빌딩시장에서는 지금과 같은 공급부족 상황이 이어질 것이란 전망이 나온다. 기준금리 상승이 수요를 줄이는 요인이 될 수 있지만 이미 이와 별개로 시중 금리는 올라 있던데다, 위드코로나 이후 공실이 채워질 경우 늘어난 임대수익이 오른 금리를 상쇄할 수 있다는 기대심리 때문이다. 이 팀장은 “무엇보다 빌딩투자 수요가 늘어난 근본 원인인 주택규제가 그대로”라며 "여기에 기존 건물주가 건물을 매도하더라도 이후 재투자 할만한 곳이 마땅치 않다보니 매도계획을 접거나 호가를 더욱 올리고 있다. 이는 다시 공급 부족으로 이어지는 요인"이라고 말했다.

한편 서울 중소형 빌딩 거래는 정부가 지난해 7·10 대책을 통해 다주택자와 법인에 대한 주택 매수·보유 규제를 시행한 이후 급증했다. 규제 전이던 지난해 2분기 200건, 1조6,400억원이었던 서울 1,000억원 이하 빌딩거래는 규제 직후인 지난해 3분기 355건, 3조1,700억원으로 늘었다.

◇서울 중소형 빌딩 거래 추이(단위:건, 원)

	2020년 1분기	2분기	3분기	4분기	2021년 1분기	2분기	3분기
거래량	188	200	355	360	307	368	273
거래액	1조5,700억	1조6,400억	3조1,700억	3조6,300억	2조6,700억	3조4,300억	2조8,000억

◇3분기 금액대별 거래상위 지역(단위:건)

금액구간	거래 상위 지역(거래량)
50억원 미만	마포구(28)	용산구(10)	성동구(8)
50억~100억원 미만	강남구(21)	서초구(7)	송파구(5)
100억~200억원 미만	강남구(19)	서초구(5)	송파구(5)
200억~1,000억원 미만	강남구(19)	서초구(4)	성동구(3)

*자료=리얼티코리아