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[단독] 재건축 '하세월'···서울 절반이 20년 이상 노후 아파트

■서울경제-부동산R114 노후도 분석

176.5만 가구 중 93만 가구 달해

1기 신도시까지 30년차 잇따라

정비사업 규제 덫에 '낡은 도시' 가속

이주 수요發 공급부족 심화 우려

서울의 아파트 노후화가 가속화하며 절반 이상이 준공 20년을 넘어선 것으로 나타났다. 서울 25개 자치구 중 노후 아파트 비율이 가장 높은 노원구 전경. /연합뉴스






서울과 1기 신도시 아파트 2채 중 1채 이상이 20년 넘은 노후 아파트인 것으로 나타났다. 특히 서울은 지난 10년간 재건축이 억눌렸던 데다 각종 정비사업 규제마저 강화되며 빠른 속도로 낡은 도시가 되고 있다. 가뜩이나 수요가 몰리는 서울 및 수도권에 노후 아파트가 늘면서 신축 이주 수요까지 더해져 공급 부족이 심화할 것이라는 우려가 제기된다.

24일 서울경제가 부동산R114에 의뢰해 추출한 데이터에 따르면 현재 서울의 총 아파트 수는 176만 5,349가구로 이 가운데 93만 540가구(52.7%)가 준공 20년을 초과했다. 지난 7월 정부가 발표한 '2020 인구주택총조사'에서는 지난해 10월 기준 서울의 준공 20년 이상 노후 아파트 비율이 46.7%로 절반에 미치지 못했다. 당시 조사 시점에서 1년 1개월가량 지나면서 노후 아파트 비중이 더욱 늘어나 절반을 넘어선 것이다. 서울시 아파트 노후도를 조사한 통계에서 20년 이상 노후 아파트의 비중이 과반을 기록한 것은 민간·공공 데이터를 통틀어 처음이다.



1기 신도시도 사정은 비슷하다. 1991년 분당을 시작으로 1기 신도시들의 입주가 시작되면서 이들 지역에서는 30년차 아파트가 나오고 있다. 이에 신도시뿐 아니라 신도시가 포함된 지자체 전체의 아파트 노후도까지 높아지고 있다. 산본신도시가 있는 군포의 경우 20년차 아파트 비중이 71.4%에 이르며 △안양(평촌) 59.2% △성남(분당) 54.6% △고양(일산) 53.7% △부천(중동) 51.3% 등 모두 50%를 넘는다. 경기도 평균은 38.0% 수준이다.

전문가들은 노후 아파트가 많아질수록 삶의 질 저하에서 벗어나기 위한 이주 수요를 촉발한다고 분석한다. 이를 해결하기 위해서는 정비사업이 활성화돼야 하지만 정부는 오히려 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등으로 이를 억제하고 있다.

윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 “도시 내 주택의 양만 보고 노후도를 간과할 경우 삶의 질 저하에 따른 이주 수요를 볼 수 없어 결국 공급 부족 현상이 벌어지게 된다”며 “3기 신도시 등 신규 개발에 더해 서울이나 1기 신도시 같은 기존 주거지역의 재구조화를 병행해야 한다”고 조언했다.
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