정부가 전·월세 보증금을 2번 이상 세입자에게 돌려주지 못한 임대인의 신상 정보를 공개하는 법안을 추진한다. 집주인 이름은 물론 주민등록번호, 거주지 주소까지 알 수 있어 사생활 침해 논란을 빚을 것으로 보인다. 사생활 침해의 우려에도 불구하고 ‘대위변제 2회’라는 조건도 모호하다. 과도한 ‘임대인 때리기’ 부작용으로 되레 임대차 시장을 불안하게 만들고 세입자 피해를 더욱 키울 수 있다는 비판도 제기된다.
10일 서울경제의 취재를 종합해보면 정부는 주택도시보증공사(HUG)가 2회 이상 임대 보증금을 대위변제한 임대인을 ‘악성 임대인’으로 규정하고 이들의 신상 정보를 공개하는 법안을 추진하고 있다. 이 같은 내용은 ‘2022년 경제정책 방향’에도 담겼다. 해당 법안은 ‘과거 3년간 임대인이 2회 이상 보증금을 미반환해 HUG가 대위변제한 경우에 임대인의 신상을 공개한다’는 지난해 9월 김상훈 국민의힘 의원이 대표 발의한 주택도시기금법 일부 개정 법률안을 바탕으로 한다. 국토교통부에서는 HUG의 임대 보증금 대위변제 기록을 바탕으로 ‘악성 임대인’ 리스트를 작성해 HUG 홈페이지 등에 공개하겠다는 계획이다. 앞서 소병훈 더불어민주당 의원 또한 제때 보증금을 돌려주지 못한 임대인의 신상을 공개하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 일부 개정 법률안을 지난해 5월 대표 발의한 바 있다.
문제는 이 법안이 심각한 개인 정보 침해를 야기한다는 점이다. 특정 주택이 ‘악성 임대인’ 소유라는 것만 확인돼도 등기부등본을 통해 임대인의 이름·주민등록번호는 물론 상세한 거주지까지 알 수 있게 된다. 김예림 법무법인덕수 변호사는 “이 정도의 개인 정보 침해는 중대한 범죄를 저질렀다거나 공공의 이익이 있어야 가능하다”며 “임대차 계약은 형사처벌보다는 민사적 문제인데 사회적 문제가 될 만큼 몇백·몇십 건의 보증금을 떼먹은 것이 아닌 이상 신상 공개는 과도한 처벌로 보인다”고 설명했다.
기준 또한 모호하다. 고의적·상습적으로 임대 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 처벌하겠다는 게 법안의 취지인데 정작 법안 내용은 대위변제 단 2건으로도 정보를 공개하겠다는 것이다. HUG의 임대 보증금 대위변제는 임대인이 보증금을 악의로 떼먹기보다는 시장 상황 악화로 새로운 세입자를 바로 구하지 못하면서 보증금 반환이 늦어지는 경우가 상당수다. 해당 법률은 이 같은 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있다. 실제로 HUG의 대위변제 금액 중 90%는 1년 이내에 강제 집행 수단을 사용하지 않고 임의 회수한다. HUG 측도 시장 상황을 반영해 신상 공개 기준을 대위변제 2회에서 3회로 늘려야 한다는 의견을 내놓았다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “대위변제 2회라는 기준 자체가 굉장히 모호하다”며 “특히 부동산 하락장에서는 부득이하게 임차인을 구하지 못해 대위변제를 받는 경우가 생길 가능성이 높은데 이들을 모두 악성 임대인으로 보기는 어렵다”고 말했다.
과도한 ‘집주인 때리기’가 제3의 피해를 양산할 수 있다는 우려도 나온다. ‘악성 임대인’으로 낙인찍히면 새로 세입자를 구하기 힘들어지면서 또 다른 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 악순환이 발생할 수 있다는 것이다. 집주인이 집을 경매로 내놓는 경우 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 임차인들이 떠안게 될 가능성이 다분하다.
정부가 임대인을 대상으로 위헌 논란까지 나오는 신상 공개를 추진하는 배경에는 ‘전세 대란’ 재발에 대한 두려움이 깔려 있다. 오는 8월 계약갱신청구권과 전·월세 상한제 도입 만 2년을 맞는 가운데 계약 만료 물량이 대거 풀리기 때문이다. 규제로 가격을 억지로 묶어서 만든 이중·삼중 계약이 종료된 후 전셋값이 가파르게 오를 가능성이 제기된다.
위헌 논란이 제기되는 부동산 관련 정부 정책은 이뿐만 아니다. 임대인이 계약 갱신을 거부한 후 해당 주택을 제3자에게 세놓는지 등의 여부를 지방자치단체에서 감독하게 한 것 또한 위헌 소지가 다분하다는 게 법조계의 의견이다. 김 변호사는 “임대차 관련 문제는 민사로 다뤄야 할 문제”라며 “지자체에서 직접 관리·감독한다는 것은 개인의 재산권을 침해할 수 있다”고 설명했다.
◇임대 보증금 대위변제란?
-전·월세 계약 종료 이후 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 수 없는 경우 주택도시보증공사(HUG)에서 우선 보증금반환보증에 가입한 임차인에 보증 금액만큼 보증금을 돌려주는 것이다. 이 경우 HUG는 임대인에게 구상권을 청구해 대위변제한 금액을 받아낸다.
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