본격적인 금리 인상기에 접어들면서 올해 글로벌 상업용 부동산 시장의 주요 트렌드로 '스피드'가 꼽히고 있다. 많은 시중자금이 변동성이 적은 실물자산 시장으로 몰려들고 있는 탓에 우량한 자산을 매입하기 위해서는 발빠른 투자결정과 자금 집행이 필요해진 시장 상황이 반영됐다.
마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(리서치&전략)실은 최근 '2022 글로벌 투자 환경'에 대한 보고서를 발간하고 이같이 밝혔다.
마스턴자산운용은 가장 먼저 양적완화가 종료되고 기준금리 인상이 가속화되는 시장 환경을 주목했다. 이와 함께 코로나19 여파를 지나며 산업 트렌드와 생활 방식이 변화한 만큼 자산의 질에 따라 양극화가 심화될 것으로 봤다.
지효진 글로벌리서치팀 팀장은 "안정적인 코어 전략을 기본으로 물가 상승에 따른 순영업이익(NOI)을 즉각 반영할 수 있는 리밸런싱 전략이 필요하다"고 말했다. 경기 사이클이 회복했을 때 다시 가격이 빠르게 오르는 핵심권역(도심·업무지구) 자산과 공실시 타격이 큰 단일 임차 구조보다는 많은 임차인이 있는 자산이 유리하다는 분석이다. 특히 매년 물가상승분을 반영해 임대료를 조정할 수 있는 물류센터나 임대주택 등 자산을 추천했다. 이와 함께 아직 시세보다 낮은 임대료를 받고 있는 자산들도 수익 상승 가능성이 크다고 봤다.
투자 경쟁이 치열해지면서 양과 질을 함께 확보할 수 있는 전략도 강조했다. 이를 위해 핵심 입지에 위치해있지만 결함이나 리스크가 있는 자산을 매입해 개발·안정화하는 방안을 추천했다. 김 연구원은 "현재 시장에 드라이파우더(투자대기자금)가 3,800만 달러(한화 약 460억 원) 수준"이라며 "매입 경쟁이 과열되면서 우량자산을 선점하고 수익률을 높일 수 있는 전략이 중요한 시점"이라고 말했다.
이를 위해 투자 속도가 어느 때보다도 중요하다고 덧붙였다. 부동산 트렌드가 빠르게 변하면서 투자환경이 더 복잡해진 가운데 매수 기회를 확보하기가 계속 어려워지고 있다는 판단에서다. 실제로 코로나19 이후 부동산 거래 평균 건수는 연평균 약 9%씩 늘었다. 지 팀장은 "현지 파트너사와 조인트벤처(JV), 인수합병(M&A)을 적극 활용한 신속한 투자 결정이 필요하다"고 강조했다.
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