국토교통부는 올해 1월 1일 기준 표준지 54만 필지와 표준 단독주택 24만 가구의 공시가격안(2021년 12월 23일 발표)에 대한 의견 청취를 거쳐 표준지 및 표준주택 공시가격을 최종 확정했다. 표준지공시지가의 경우 전국 평균 전년 대비 10.17% 상승해 2년 연속 두자리 수의 증가율을 기록했으며 2022년의 공시가격 현실화율(공시가격/시세)은 71.4%이다. 정부는 2020년 발표한 부동산 공시가격 현실화율 로드맵에 따라 2035년까지 현실화율(공시가격/시세)을 90%까지 올리기로 했다. 이에 따라 연도별로 증감율의 차이는 있을 수 있지만 공시가격은 계속 우상향할 것으로 전망된다.
이번에 확정된 표준지 및 표준주택 공시가격은 2022년도 개별공시지가와 개별주택가격(단독주택 대상) 산정시 기초자료로 활용된다. 개별공시지가와 개별주택가격은 부동산 세금등과 관련해 중요한 기준금액이 되어 상속·증여세부터 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 뿐만 아니라 건강보험 피부양자 자격 및 보험료 산정에도 영향을 미치게 된다. 2022년 공시가격 변동에 대한 1세대 1주택자의 부담완화 방안은 3월에 발표 예정이다.
개별공시지가(매년 5월말)와 주택공시가격(매년 4월말) 공시일은 상속 증여세에 있어 매우 중요한 사건으로써 상속이나 증여의 시기가 공시일 전후 언제 귀속되느냐에 따라 재산평가액이 다르게 책정돼 납부세액이 달라진다. 만약 시가가 없는 토지(2021년 공시가격 : 5억원, 2022년 개별토지공시지가 : 10% 상승)를 각각 개별공시지가가 공시되기 전과 공시된 이후에 증여할 경우 증여세 차이는 다음과 같다.
부동산의 경우 소유권이전 등기접수일을 증여 시기로 보아 해당일 증여재산의 평가금액을 기준으로 세금이 계산된다. 2022년도 개별공시지가가 공시되기 전에 증여할 경우에는 토지를 5억원으로 평가하여 증여세를 계산하지만, 개별공시지가가 공시되고 난 이후에 증여했을 경우에는 단지 기간귀속 차이로 인해 토지의 평가액이 5,000만원(10% 상승분) 상향 평가돼 약 1,000만원의 세금을 더 내야 하는 상황이 된다.
상속세의 경우 상속 시기를 조절하는 것이 불가능한 반면 증여의 경우는 언제, 얼마만큼 증여할 것인지에 대한 미리 계획을 세울 수 있다. 현재 부동산(특히 유사매매사례가액이 없는 토지나 상가 건물, 단독주택)을 증여할 계획을 가지고 있는 경우 개별공시지가나 주택가격 공시일 전에 미리 증여하면 전년 대비 공시가격 상승분에 대한 증여세를 절세할 수 있다. 참고로 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 유사매매사례가액을 재산평가액으로 시가로 판단하므로 증여세와 공시가격의 관계성은 타 부동산보다 떨어진다. 단, 증여로 인한 취득세의 기준금액은 공시가격을 활용하면 된다.
부동산의 보유비율이 높아져 상속세에 대한 납부 부담이 예상되는 경우가 많아졌고, 보유세(종합부동산세)에 대한 부담 또한 크게 늘어났기 때문에 증여에 대한 관심이 크게 늘어난 것으로 추측된다. 지금 시점에서 ‘일방적 증여에 따른 가족간의 분쟁’ 또는 ‘증여 후 자녀의 부모 봉양에 대한 태도 변화등’과 같은 정성적인 측면까지는 예측할 수는 없다. 하지만 지금 이 시기(공시가격 공시전)는 보유재산 중 일부 부동산을 현재 시점에서 미리 증여했을 경우(증여세 및 취득세 납부+상속세 및 보유세 절감)와 보유재산을 모두 상속으로 이전할 경우(상속세 및 보유세 납부)의 세부담을 정량적으로 비교해 증여 실행 여부를 판단하기에 가장 최적의 기간일 수 있다.
/신한라이프 상속증여연구소 김정철 수석연구원
※신한라이프 상속증여연구소
신한라이프는 자산가 고객에게 상속과 증여에 대한 전문적 WM(Wealth Management) 서비스를 제공하기 위해 지난해 8월 11일 ‘상속증여연구소’를 업계 최초로 오픈했다. 상속증여연구소는 기존 부유층은 물론, 최근 부동산과 주식 등의 자산 가치 상승으로 상속과 증여에 대해 관심을 가지는 고객까지 확대하여 전문적인 상속증여 콘텐츠를 연구개발하고 있다.
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