전세 시장을 들썩였던 ‘임대차 3법’이 불과 2년 만에 존폐 기로에 섰습니다. 대통령직인수위원회가 뜯어 고치겠다고 선언하면서 벌써부터 임대인과 세입자 간 갈등 조짐도 보이고 있는데요. 세입자 주거 안정을 위해 도입됐지만 전셋값 급등의 주범으로 찍힌 임대차 3법이 무엇인지 코주부레터가 알아봤습니다.
시장에서는 치솟는 전세가에 어쩔 수 없이 월세로 돌리는 사례가 더욱 늘어나고 있다.
세입자 주거 안정 위해 도입된 ‘임대차 3법’
임대차 3법은 지난 2020년 7월 30일 민주당이 세입자 보호 명목으로 통과시킨 주택임대차보호법 개정안을 말하는데요. 아래 세 가지 제도로 구성돼 있어요.
①계약갱신청구권제: 세입자가 원하면 1회에 한해 임차 계약 기간을 기존 2년에 추가로 2년 연장 가능하도록 한 것인데요. 다만 집주인이나 직계존속·비속이 실거주하겠다고 하면 갱신이 안됩니다.
②전월세상한제: 재계약을 할 때 임대료를 직전 계약의 5% 이상 올리지 못하게 한 것으로 계약 만기를 앞두고 집주인이 집세를 대폭 올리는 것을 막기 위한 목적입니다.
③전월세신고제: 임대차 계약시 30일 안에 당사자가 주택소재지 관청에 임대기간과 보증금 등 관련 정보를 신고하도록 의무화한 제도인데요. 동네마다 전월세 가격을 투명하게 공개해 합리적인 계약을 할 수 있게 만들겠다는 취지입니다. 어느 한쪽이 신고를 거부하더라도 단독으로 신고가 되고, 신고를 안 하면 과태료가 부과돼요.
정부는 임대차 3법 시행 이후 계약 갱신율이 70%에 이르고, 세입자 평균 거주기간도 3.5년에서 5년으로 늘면서 주거 안정이 제고됐다고 하는데요. 그런데 말입니다. 이건 법으로 규제해 버렸으니 당연한 것이고...사실 성과를 덮을 만큼 부작용이 너무 셌죠.??
이중 가격까지? 전셋값 무슨 일이야!
“임대차 3법이 시행된 후 전세 매물이 줄어들고 전셋값이 폭등했다” 부동산 뉴스에서 많이 보신 문장이죠? 임대차 3법은 오히려 전월세 가격 상승을 부추기며 세입자의 고통만 가중시켰다는 지적을 받았는데요.
①4년치 미리 받자...전셋값 급등: 우선 계약갱신청구권을 활용해 기존 주택에 눌러앉는 수요가 늘면서 전세 물건이 부족해졌고요. 전월세상한제로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하게 된 집주인들이 4년치 상승분을 미리 올려받으려 하면서 전셋값이 크게 뛰었습니다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 전셋값 상승률은 임대차 3법 시행 전 9%에서 법 시행 이후 27.3%로 3배 넘게 증가한 것으로 나타났어요.
②같은 아파트가 2억 차이? 시세 왜곡: 같은 단지 동일한 평형 아파트의 전셋값이 최대 2배까지 벌어지는 ‘이중가격’ 현상도 심화됐어요. 예를 들어 같은 조건의 매물인데 하나는 신규 전세로 5억 원에 나오고, 다른 하나는 계약갱신청구권을 사용해 3억 원 수준에 나오는 식이죠. 아, 계약갱신청구권을 포기하는 대신 중간 정도로 타협한 경우도 있다네요. 시장의 혼란 짐작 가시죠?
③결국 월세 난민 속출: 여기에 전월세신고제로 늘어난 보유세를 세입자에게 전가하려는 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전셋집 구하기가 더 어려워지는 문제도 발생했습니다. 또 전세자금 대출 규제까지 강화되면서 이를 감당하지 못해 월세 시장으로 몰리는 ‘월세 난민’이 나오는 등 서민 부담이 커졌다는 비판도 받았죠.
부동산 시장에서는 임대차 3법 시행 2년이 되는 올해 8월을 앞두고 긴장감이 커지고 있는데요. 바로 ‘2년+2년’ 형태의 계약갱신청구권을 소진한 전월세 매물들이 신규 계약 형태로 시장에 나오면서 전월세 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려 때문입니다. 2년 전처럼 집주인이 4년치 임대료 상승분을 한꺼번에 반영해 전월세 가격을 밀어올리면 임대 시장이 불안해질 수밖에 없겠죠?
어떻게 바뀔까? 공급 물량부터 늘린다
인수위는 장기전이 예상되는 법 개정에 앞서 공급 물량을 확대할 수 있는 단기 방안을 우선 내놨습니다.
①민간임대 등록 활성화: 민간임대 등록은 민간 임대인이 주택 임대사업자로 등록하고 전월세상한제나 계약갱신청구권 등 공적 규제를 받는 대신 종합부동산세 등에서 감세 혜택을 제공하는 제도에요. 현 정부는 이 제도를 다주택자에게 혜택을 주는 적폐로 취급하면서 아파트 소유자는 임대 등록을 할 수 없게 막고 세제 혜택도 폐지한 바 있죠. 인수위는 이를 부활시키면 단기간에 공급 물량이 늘어나 부족한 공공임대를 보완할 수 있다고 보고 있어요.
②민간임대 주택 활성화: 2015년 도입된 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’도 다시 활성화 시킨다는 방침입니다. 이 제도 역시 시행 3년 후 지원을 축소하고 규제를 강화하면서 오히려 공급 불안을 야기했죠.
이밖에 인수위는 임차 계약을 최대 4년까지 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 손보고, 5%로 정해진 전월세 상한선도 재설정하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌어요. 물론 이 같은 내용은 법 개정이 필수인데, 여소야대인 지금의 국회 상황에서 쉽지는 않겠죠. 부동산 정책은 알수록 복잡하지만 내 보금자리와 직결되는 문제인 만큼 코주부레터도 끝까지 관심을 갖고 지켜볼게요!
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