더불어민주당 초선 의원 모임 ‘더민초’가 주최한 대선 평가 토론회에서 임대차 3법을 두고 서로 다른 주장이 제기돼 눈길을 끈다. 발제자로 나선 김남근 변호사는 “임차 주기가 반복되면 결국 제도가 안착될 것”이라고 주장한 반면 최병천 전 민주연구원 원장은 “구조적으로 2중·3중 가격이 계속 형성될 수밖에 없는 형태”라고 맞섰다. 계약갱신청구권과 임대료 상한 5%를 골자로 하는 임대차3법은 최근 대통령직 인수위원회가 폐지·축소를 검토하겠다고 밝혀 다시 화제가 됐다. 민주당은 인수위의 방침에 “오히려 강화시켜야 할 제도”라고 반발했다.
“임대료 상한제, 메트로폴리스는 다 한다”
김 변호사는 이날 국회 의원회관에서 열린 ‘더민초 부동산 분야 대선 평가 토론회’에 참석해 “인구가 500만 명이 넘는 메트로폴리스 중 계약갱신청구권이나 갱신 임대료 제한이 없는 곳은 거의 없다”고 주장했다. 그는 “미국의 경우에도 지방정부 차원에서 (임대료 상승에) 다양한 제약을 둔다”며 “다만 임대차 3법을 시장 상황이 안정됐을 때 도입했어야 하는데 그렇게 하지 못한 점이 아쉽다”고 평가했다. 임대차 3법의 기본적인 정책 방향과 내용은 문제가 없지만 매매시장이 불안하던 시점에 도입해 전·월세 가격이 폭등하는 부작용이 증폭됐다는 논리다.
김 변호사는 개약 갱신시에만 임대료 상한을 적용해 이중 가격이 형성되고 신규 임대차 계약과 기존 임대차 계약 사이의 가격차가 크게벌어진 문제점을 인정하면서도 “시간이 지나면 (가격 차가) 좁혀지면서 제도가 안착될 것”이라고 전망했다. 김 변호사에 따르면 미국 뉴욕의 경우 시에서 임대료 인상율 가이드라인을 만들어 관리하고 일본은 임대료를 개인의 협상에 맡기되 합의가 안 되면 재판을 통해 조절하도록 해 임차인을 보호한다. 김 변호사는 “계약갱신제도는 계속 유지하면서 다른 나라 대도시들의 제도를 따라가야 한다”며 “장기간 임대차가 가능하도록 유도해 주거를 안정시켜야 한다. 민주당이 안 한다고 하면 곤란하다”고 강조했다.
“임대차 3법 시장 작동 원리 고려하지 않은 정책”
반면 최 전 부원장은 임대차 3법의 구조적 한계가 명확하다는 입장이다. 최 전 부원장은 “계약갱신청구권과 임대료 상한제를 동시에 시행한 것이 문제”라며 “2중 가격이 형성되는 것은 물론 임대인과 임차인 사이의 합의를 통해 불법적인 3중 계약이 체결되는 일도 빈번하다”고 목소리를 높였다. 그는 “주택 가격이 폭등하는 상황에서 임대료 상한이 제한되면 임대인은 두 가지를 선택하게 된다”며 “임대 매물을 거두어들이거나 4년 뒤 그동안 오른 가격을 고스란히 신규 계약에 반영하는 것”이라고 비판했다. 실제로 임대차 3법 시행 이후 전·월세 매물은 15~16% 감소한 반면 전세 가격은 1년 만에 15.3% 상승한 것으로 알려졌다. 최 전 부원장은 “시장 가격의 작동 원리를 생각하지 않은 제도 설계가 문제”라며 “임대료 상한제가 정말 작동할 수 있다면 주택 매매에는 왜 상한제를 적용하지 않으냐”고 따져 물었다.
최 전 부원장은 임대차 3법 시행 2년째가 되는 오는 8월을 전후로 전·월세 가격이 폭등하는 현상이 반복될 것이라고 경고했다. 그동안 가격 상승이 억제됐던 임대 물량을 대상으로 한 신규 계약에서 주택 가격 상승이 반영될 가능성이 높다는 이유에서다. 최 전 부원장은 “국토교통부에 따르면 지난 임대차 3법 도입 이후 1년 동안 임대차 계약의 78%가 갱신 계약”이라며 “서울만 해도 매월 7만 7962 건의 계약이 새로 채결된다. 결국 8월을 전후로 전·월세 임대료가 급증한 신규 계약이 쏟아질 것”이라고 우려했다. 그는 “계약갱신 청구권과 임대료 상한제가 공존하는 한 다중 가격이 사라질 수 없다”며 “임대료 상한제를 유지하려면 경제성장율과 물가상승률 정도만 반영한 지금 수준에서 상한률을 대폭 올려 폭리를 취하는 행위를 막는 정도로 완화해야 한다”고 주장했다. 그러면서 “임대기간을 3년으로 규정해 부작용을 해소하는 방법도 고려해볼 수 있다”고 덧붙였다.
규제 지역 지정·종부세 급등 문제 지적도
한편 김 변호사와 최 전 부원장은 문재인 정부의 부동산 정책에 디테일이 실종됐다는 데는 의견이 일치했다. 김 변호사는 문재인 정부가 ‘규제 지역 지정’ 방식에 집중한 것이 실책이라는 입장이다. 그는 “가격조정지구나 거래제한구역을 지정하는데 이런 제한 구역은 이미 가격이 올라서 지정하는 것”이라며 “가격이 다 오르고 나서야 지정하는데 어떻게 가격을 잡겠느냐”고 따져 물었다. 가격 상승이 확인되고 나서야 행정 조치가 내려지는 방식이어서 가격 상승 자체를 해결할 수 없었다는 지적이다. 수요가 폭증하는 상황이었어서 풍선 효과가 나타난 점도 규제 지역 지정 방식이 제대로 작동하지 못한 이유다. 최 전 원장은 부동산 세금 상승 폭이 너무 가팔랐다고 말했다. 그는 “종부세는 사실상 정권교체 세금”이라며 “종부세 과세액이 지난 3년간 14.3배 상승했다. 이 정도면 선의를 가지고 있어도 수용하기 힘든 수준”이라고 꼬집었다. 최 전 부원장은 “양도소득세의 경우에도 최고 세율이 3년 동안 40% 포인트 가까이 상승했다”며 “이런 사례는 세계사적으로 찾아보기 힘들다”고 비판했다. 최 전 부원장은 종부세를 미국식 보유세로 전환하자고 주장했다. 그는 “미국의 보유세는 지방세여서 납세자가 거주하는 지역에 재투자되는데다 소득이 없는 경우 이연되는 등 효능감은 높고 반감은 적게 설계돼있다”며 “국세(종부세)와 지방세(재산세)의 이중구조 인데다 누진성이 과도한 우리 제도와 차이가 있다”고 설명했다.
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