서울시가 20년간 누적된 ‘지구단위계획 수립기준’ 규제를 손본다. 이에 따라 역세권 사업의 기준을 완화하고 자체 높이 기준을 없애 사업 기준에 미달됐거나 추진이 늦었던 지역들이 개발 속도를 높이면서 도심 내 주택 공급의 숨통도 트일 전망이다.
8일 서울시는 전면 개정한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 9일부터 시행한다고 밝혔다. 개정된 기준은 정비사업이나 주택건설사업 등을 계획?추진 중인 사업지에 즉시 적용된다. 주요 개정 내용은 △역세권사업 기준완화 △저층주거지 계획기준 개선 △국공유지 처리방식 개선 △불합리한 높이규제 개선 △민간부문 시행지침 개선 △신속한 지구단위계획 수립 유도 등이다.
지구단위계획은 지역의 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정, 수립하는 도시관리계획으로 1980년대 도시설계를 시작으로 도입돼 2000년 법제화됐다. 현재 서울시 시가지 면적의 27%(100.3㎢)가 ‘지구단위계획’으로 지정·관리되고 있다.
우선 서울시는 역세권 사업 활성화를 위해 사업 기준을 완화할 수 있는 근거를 마련했다. 역세권 사업에는 역세권 복합개발·소규모 재개발·역세권 시프트·역세권 청년주택 등이 포함된다. 지구단위계획구역에 포함돼 있지만 세부 계획이 수립되지 않은 특별계획구역의 73%가 역세권에 위치한 만큼 역세권 입지 기준을 최대 20% 완화해 기존 기준 미달 지역들에 개발 기회를 열어준다는 방침이다. 이에 따라 역세권 기준이 역 승강장 경계 반경 250~350m 이내에서 300~420m로 확대된다. 사업장 별로 심의를 통해 완화된 기준을 적용하게 된다. 또 상가 등 비주거용도 비율도 용적률의 10%에서 5%로 완화한다.
노후 저층주거지(서울 내 약 78㎢)는 소규모정비를 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 기부채납 외에 공동개발, 특벌건축구역에도 용적률 인센티브를 부여한다. 지난해 1월부터 건축법 시행령 개정으로 단독주택(30동 이상)도 특별건축구역적용이 가능해져 소규모 정비 활성화가 기대된다. 또 소규모정비사업의 절차도 간소화했다.
건축법보다 더 깐깐하게 운영됐던 지구단위계획 자체 높이기준도 폐지한다. 대신 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하도록 개선한다. 2종(7층) 주거지역에 적용되는 평균층수 산정방식도 최고층수가 아닌 전체 층수를 합산해 동 개수로 나눠 계산하도록 했다. 계단식 건물의 경우 평균층수가 완화돼 합리적인 높이계획이 가능해질 것으로 기대된다.
개발구역 안에 국공유지가 포함돼 있을 경우 공공이 민간에 매각 대신 공원·녹지, 주차장, 임대주택 등 지역에 필요한 시설을 설치하는 방식도 도입한다. 또 민간부문 시행지침도 손질해 자치구에 권한과 자율성을 부여했다. 이와 함께 지구단위계획 수립 속도를 높이기 위해 자치구별 보조금 지원 우선순위 등과 연계해 신속한 계획 수립을 유도한다. 시는 도시계획 규제개선 전담조직을 신설해 지구단위계획 수립기준을 5년마다 재정비할 계획이다.
최진석 서울시 도시계획국장은 “지구단위계획 수립기준 개선은 지난 3월 발표한 ‘2040 서울도시기본계획’에서 제시된 유연한 도시계획 전환의 일환”이라며 “지난 20년 간 도시관리차원에서 많은 역할을 해온 지구단위계획을 이번 규제개선을 통해 급변하는 도시변화에 대응하도록 신속하고 유연한 계획으로 전환하고자 한다”고 말했다.
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