제이알글로벌리츠가 1700억 원 규모 유상증자를 통해 시가총액 1조 원을 웃도는 초대형 리츠로 도약한다. 조달하는 자금은 올해 초 신규 편입한 미국 맨해튼 오피스 498 7th 애비뉴 투자로 늘어난 차입금을 상환할 예정이다.
28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 내달 13~14일 1700억 원 규모 유상증자 구주주 청약을 진행한다. 지난 3일 결정된 1차 발행가액은 5400원이었지만 최근 증시 변동성이 심화하면서 내달 확정되는 최종발행가액은 이보다 낮아질 가능성이 높다. 현재 해당 리츠 주식을 보유하고 있지 않지만 유상증자에 참여하고자 하는 투자자는 이달 28일부터 다음달 4일까지 5영업일간 거래되는 신주인수권 매매를 통해 증자에 참여할 수 있다.
제이알글로벌리츠는 현재 벨기에 브뤼셀에 위치한 파이낸스타워와 미국 맨해튼 오피스 498 7th 애비뉴를 기초자산으로 담고 있다. 두 개 자산 모두 신뢰도 높은 임차인과 장기계약구조를 갖추고 있어 안정적인 배당 지급이 가능하다. 벨기에 브뤼셀의 중심업무지구에 위치한 파이낸스타워에는 현재 벨기에 정부의 주요 부처가 입주해 있고 2034년까지 중도해지 옵션 없이 전체 면적에 대해 임대차 계약을 체결해 장기간 공실 위험을 낮췄다. 올해 새롭게 편입된 맨해튼 오피스의 경우에도 우량 임차인인 SEIU(美 동부보건의료노동조합)과 2050년까지 전체 면적의 약 60.6%를 임차하는 임대차계약이 체결되어 있으며 이외에도 신용도 높은 임차인 위주로 임대가능면적의 91.5%를 임차 중이다. 잔여임대기간은 21년이다.
특히 급격한 금리 인상기에 진입했음에도 기초자산의 안정적인 임대 구조와 대출조건 등으로 리스크가 적다는 평가다. 현재 편입된 자산 매입 관련 대출 금액은 벨기에 현지에서 7억2000만 유로(브뤼셀오피스), 미국 현지 JV 통한 4억 달러(맨해튼오피스) 규모로 모두 고정금리 구조다. 각각 만기는 2024년 12월, 2027년 5월까지로 앞으로 2년 6개월 이상 금리 변동성이 없다. 금리는 브뤼셀 오피스의 경우 1.05%, 맨해튼 오피스는 3.75% 수준이다.
제이알글로벌리츠는 안정적인 임대수입을 바탕으로 지난해 주당 190원의 배당금을 2회 지급했다. 특히 최근 자회사인 제이알제26호 리츠의 현금배당(주당 291원)을 발표하는 등 향후에도 안정적인 고배당이 기대된다는 평가다. 공모가(5,000원) 기준 배당률은 7.6%로 현재 시가 배당률도 7%를 상회해 국내 상장 리츠 중 최고 수준을 기록 중이다.
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