"요즘 주식 시장을 보면 눈물을 머금고 프리미어리츠 상장을 연기했던 2년 전 생각이 납니다. 당시 증시에 유동성이 밀려들면서 배당주인 리츠가 상대적으로 소외돼 시장을 태핑하다가 일정을 미뤘지요. 결과적으로 투자 풀(Pool)이 넓어진 올해 나온 것이 잘했다는 생각이 듭니다. 지금은 주가가 하락세지만 일반 주식과 달리 현금흐름이 안정돼 있기 때문에 상장리츠의 인기는 다시 올라갈 것입니다."
29일 서울경제신문과 만난 조용민 마스턴투자운용 리츠부문 부대표는 지난달 마스턴투자운용의 첫 번째 상장 리츠인 프리미어리츠를 성공적으로 상장시킨 주역이다. 당시 기관투자가들을 상대로 진행한 수요예측에서 1170.44대 1의 경쟁률을 기록해 역대 최고치를 경신했다. 대부분 상장 후 6개월~1년 동안 의무보유하는 조건이다. 이후 이어진 개인 청약에서도 약 6조 원 어치의 자금이 몰렸다.
조 부대표는 뉴욕대학교 부동산금융 석사와 건국대학교 법학전문석사를 졸업하고 삼성생명과 코오롱건설, 하나UBS자산운용 실물자산본부, 현대인베스트먼트 글로벌대체투자팀을 거친 명실상부한 해외 부동산 리츠 전문가다. 과거 하나UBS 시절 당시 미국 부동산에 투자하는 펀드를 한국 시장에 처음 소개했으며 프리미어리츠의 기초 자산인 프랑스 크리스탈파크 역시 그의 손을 거쳤다.
그런 조 부대표도 위기를 겪은 적이 있었다. 2020년 마스턴프리미어리츠(357430) 상장을 준비하다가 시장 호응이 좋지 않자 계획을 철회하고 상품을 재정비했다. 코로나19 여파로 증시에 유동성이 밀려들면서 배당주인 리츠가 상대적으로 소외되던 시기였다.
"시장을 이길 수는 없습니다. 그땐 다물리츠 개념이 없었으니까 하나로만 상장을 준비했었지요. 상장을 연기한 이후 마스턴투자운용이 잘하는 것이 뭘까, 투자자들이 우리에게 원하는 것이 뭘까 깊이 고민하면서 준비를 더 많이 했습니다."
당시 마스턴프리미어리츠는 프랑스 파리 소재 오피스인 크리스탈파크 단일 자산으로 상장을 준비했었지만 이후 상품을 보강하면서 프랑스 아마존 물류센터 두 곳 등을 선매입해 추가로 담았다. 마스턴투자운용이 부동산 개발에 강점이 있는 만큼 이미 완공된 자산을 비싸게 가져오기보다는 지역과 위치, 유럽 시장에서의 이커머스 성장률 등을 고려해 초기 단계에서 자산을 매입하는 전략을 택했다. 조 부대표는 "아직 유럽 시장의 이커머스 이용률이 미국 시장보다 많이 낮은 만큼 향후 성장성이 높다고 판단했다"고 말했다. 이어 "특히 라스트마일(근거리 배송) 물류 수요가 많은데 이 자산들은 개별 규모가 작다"며 "마스턴투자운용이 프리미어리츠에 담은 2곳 외에도 7곳의 자산을 보유하고 있어 매각 등 투자금 회수를 통해 추후 수익률을 높일 수 있는 다양한 전략이 가능하다"고 설명했다.
조 부대표의 진심어린 고민은 결국 시장 투자자들에게 통했다. 마스턴프리미어리츠는 지난해 말 진행한 프리IPO(상장 전 지분투자)에서 기관들의 투자 수요가 몰려 당초 계획하던 선투자 규모를 500억 원에서 700억 원으로 늘렸다. 전체 공모 규모의 약 55% 규모다. 조 부대표는 "선매입 전략을 높이 평가한 투자자들이 많았다"며 "일반적인 상장 리츠의 배당수익률은 5% 정도인데 마스턴투자운용의 경우 액티브한 운용 전략으로 유명한 곳인 만큼 추후 매각 차익 등 플러스 알파를 기대한 투자자들의 호응이 많았다"고 말했다. 특히 올해 원자재값이 급등하면서 건축비가 40% 이상 올라 추후 자산 매각시 높은 시세 차익까지 노릴 수 있게 됐다. 현재 시장 지표에 따르면 마스턴프리미어리츠에 편입된 선매입 자산들의 가치는 이미 약 250억 원 가량 상승한 상태다. 부동산투자법상 리츠는 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하게 돼 있어 자산 매각 시 수익률이 급등할 것으로 기대된다.
그는 앞으로도 시장과 적극적으로 소통하면서 마스턴프리미어리츠를 운용할 계획이다. 특히 아직 한국의 리츠 시장이 초입 단계인 만큼 리츠를 분석하기 위한 재무와 회계분석 기법이 정착되지 않아 아쉽다고 꼽았다. 조 부대표는 "기본적으로 국토부 및 금융감독원 공시를 철저히 하고 리츠 애널리스트들이 프리미어리츠를 쉽게 분석할 수 있도록 다양한 정보를 제공하는 등 소통을 이어갈 것"이라고 강조했다.
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