코람코자산신탁은 수 차례에 걸친 이리츠코크렙(088260) 지분 블록딜(시간외 대량매매)을 통해 대주주인 이랜드리테일의 지분율을 48%로 낮춰 위탁관리리츠 전환을 위한 조건을 충족했다고 1일 밝혔다.
이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 매출액 상위권 5개 매장(NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점, 평촌점, 2001아울렛 중계점, 분당점)을 자산으로 보유하고 있는 코스피 상장리츠다. 2018년 6월 상장했으며 공모가(5000원) 기준 연 8%대 배당을 이어오고 있다.
이리츠코크렙은 지난해 6월부터 4차례 블록딜을 진행해 이랜드리테일 지분율을 75%에서 50% 이하로 낮춰왔다. 이리츠코크렙의 위탁관리리츠 전환을 위해서다. 전날에도 특수관계인 지분을 일부 처분했다. 위탁관리 리츠의 경우 주식 분산 규정에 따라 한 주주가 보유한 지분이 최대 50%를 넘지 않아야 한다.
리츠는 기업구조조정과 위탁관리로 나뉘는데 이리츠코크렙은 국내 유일한 구조조정리츠(CR리츠)였던 탓에 구조조정 대상 기업(이랜드리테일)의 부동산에만 투자할 수 있었다. 기업의 자산 유동화를 지원하기 위해 설립된 리츠라는 한계를 극복하기 위해 1년여에 걸친 블록딜로 위탁관리리츠 전환 요건을 갖추면서 외부 자산을 편입할 수 있게 됐다. 위탁관리리츠 전환에 필요한 기본 조건이 충족됨에 따라 빠르면 이달 중 국토교통부에 변경인가를 접수할 계획이다.
이리츠코크렙 운용을 맡고 있는 코람코자산신탁은 리츠 변경승인 후 일반 자산편입에 속도를 낼 예정이다. 검토대상은 이랜드의 유동화 자산을 포함해 중대형 리테일·물류센터 등으로 이리츠코크렙이 보유한 기존 자산과 시너지를 낼 수 있고 수익성도 검증된 자산들이 대상이다. 특히 이리츠코크렙의 담보인정비율(LTV)이 현재 43%로 매우 낮은 수준인 만큼 자산편입을 위한 다양한 금융조달 방안도 함께 고려하기로 했다. 특히 지난해 5월에는 국내 리츠 가운데 최초로 회사채 발행을 통한 자금 조달에 성공했다. 이에 따라 오는 2024년까지 연 3%초반 대 고정금리로 1150억 원의 자금을 사용할 수 있다.
이랜드리테일과 매년 소비자물가지수(CPI)를 연동해 임대료를 인상하는 구조로 임대계약을 체결한 점도 긍정적이다. 이에 따라 오는 3분기부터는 임대료가 약 2.5% 인상될 예정이다. 임대료 인상분이 적용되는 2023년 상반기부터는 반기 215원, 공모가 기준 연 8.58% 수준의 배당이 가능할 것으로 예상된다.
코람코자산신탁 관계자는 "이리츠코크렙의 위탁관리리츠 전환을 계기로 기존 리테일 리츠의 한계에서 벗어나 복합형 리츠로 성장할 수 있는 계기가 마련됐다"며 "임대료 인상과 적극적인 자산편입을 통해 금리인상시기에도 배당률을 높이는 노력을 다할 것"이라고 말했다.
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