다주택자에 대한 규제 부담으로 보유 중이던 주택을 모두 처분한 채 똘똘한 한 채만 남긴 김모씨. 이제 한시름 놨구나 안심하고 있었건만 최근 갑작스레 주택 한 채를 상속을 받게 되었다. 어쩔 수 없이 또 다주택자가 되어 고민하고 있는데 지인이 상속주택은 일반적인 주택과는 다르게 취급된다는 특례가 있다는 얘기를 듣고 전문가와 상담을 하기로 했다. 다음은 김씨와 양영규 NH투자증권 TAX센터 책임연구원과의 일문일답이다.
Q) 상속받은 주택에 적용되는 특례는 어떠한 것이 있나요. 그리고 모든 상속주택에 이러한 혜택이 있는 건가요?
A) 일반주택을 보유하고 있었는데 주택을 상속받게 된 경우 적용되는 특례를 요약하자면 아래 표와 같다. 양도세 부분에 있어서 일반주택 양도 시 비과세 특례 및 상속주택 양도 시 중과 배제 , 종합부동산세 부분에 있어 중과세율 적용 판단 시 주택 수 제외(과세표준에는 합산), 주택 유상 취득 시 취득세 중과세율 적용 판단 시 주택 수 제외 등이다.
다만 양도세 비과세 특례 및 중과배제를 적용 받을 수 있는 상속주택은 소득세법상 요건을 갖추어야 한다. 상속개시 당시 일반주택을 보유하고 있는 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택이여야 한다는 것이다. 동일세대로부터의 상속인 경우에는 동거봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우에 한해, 세대를 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택을 상속할 때에만 상속주택으로 인정받을 수 있다.
또한 피상속인의 소유주택 중 1주택만 적용가능하기 때문에 만약 피상속인이 여러 주택을 보유했을 경우에는 상속주택 판단 순서에 의해서 세법상 특례를 받을 수 있는 상속주택인지 여부를 확인해야 한다. 상속주택 판단 순서는 다음 각 번호의 순위에 따른 선순위 1주택을 의미하는데, ① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 ② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 ③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 ④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 등이다.
Q) 별도세대로 1주택만 소유하던 어머니로부터 단독으로 상속받은 주택이라 상속주택 특례가 적용 가능할 것 같습니다. 다시 한 채만 보유하기 위해서 상속주택이나 보유 중인 일반주택을 양도할 경우 세금문제는 어떻게 되나요.
A) 다주택자가 조정대상지역에 속하는 주택을 양도할 경우 중과된 양도소득세율이 적용된다. 다만, 소득세법 시행령에 열거된 중과배제주택에 해당된다면 일반세율로 과세될 수 있다는 점을 유의해야 한다.
상속주택과 일반주택 중 어느 주택을 양도할지에 따라 고려할 사항들이 조금씩 달라진다. 아래 표를 보면서 함께 살펴보자.
우선 상속받은 주택을 양도할 때는 조정대상지역에 속하지 않는다면 양도차익에 대해 일반세율로 과세된다. 만약 조정대상지역이라도 특례 대상 상속주택을 양도 시 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 중과배제주택으로서 중과되지 않는다. 좀 더 빨리 상속주택을 정리하기 원한다면 상속개시 후 6개월 이내 양도 시에는 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세가 나오지 않는다. 단, 이 경우는 상속세 계산 시 해당 주택의 매도가액이 상속재산가액이 되므로 어느 쪽이 유리할지 잘 판단해야 한다.
다음 일반주택을 양도할 경우에는 상속주택을 포함하여 2주택을 소유하고 있더라도, 1세대 1주택 특례가 적용된다. 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 간주되 비과세를 적용 받을 수 있다는 의미다. 단 해당 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 하며 해당 요건을 갖추지 못해 과세되더라도 중과배제주택에 해당하여 조정대상지역 내 주택이라도 중과되지 않는다. 1세대 1주택이지만 고가주택 양도차익이 과세되는 경우도 마찬가지다.
참고로 상속주택이 소득세법상 요건을 갖추지 못하더라도 일반적인 일시적2주택 특례 요건을 충족한다면 일반주택 양도 시 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있다.
Q) 상속주택 때문에 다주택자가되어 혜택을 못 받을 것 같았는데 다행입니다. 가능하면 빨리 둘 중에 하나를 정리해야겠는데요. 그런데 매매가 원활하지 못해서 계속 상속주택과 일반주택을 모두 보유할 경우 종합부동산세에는 어떤 영향이 있을지요.
A) 종합부동산세는 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 중과된 세율이 적용된다. 세율을 적용하기 위한 주택 수 판단 시 상속주택은 상속개시일부터 2년(수도권 및 광역시·특별자치시 소재) 혹은 3년(그 밖의 지역 소재)간 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 보유한 2주택이 모두 조정대상지역이라 하더라도 한시적으로는 중과세율이 적용되지 않는다. 다만, 1세대 1주택자로는 보진 않기 때문에 1세대 1주택자에게만 적용되는 추가기본공제·세액공제는 적용되지 않아 일반주택만 보유하고 있을 때보다 경우에 따라 세부담이 증가 될 수 있다.
이러한 점에서 이달 21일 발표한 세법개정안을 주목할 필요가 있다. 개정안 중 종합부동산세 부분에서 상속주택을 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 에서 제외하는 안이 담겨 있다. 과세표준에는 합산하여 과세되지만 1세대 1주택자로 보게 될 경우 받을 수 있는 기본공제가 적용되고 일반주택에는 세액공제도 적용될 수 있기 때문에 개정된다면 세부담이 줄어들 수 있다. 올해부터 부과되는 종합부동산세부터 적용한다고 하니 개정사항을 주시해야 한다. 또 내년 다주택자 중과제도 폐지 및 세율인하, 세부담 상한 조정, 기본공제금액 상향, 납부유예 도입 등에 관한 개정안이 통과된다면 변화될 부분이 상당히 많다. 그러므로 개정안 통과 여부에 대해 관심을 가질 필요가 있다.
만약 상속주택이 아파트가 아니고 조정대상지역내 위치하지 않는다면 장기일반민간임대주택으로 임대사업자 등록을 하는 것도 종합부동산세를 줄이기 위한 방안이 될 수 있다. 임대등록시점에서 공시가격이 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하라면 합산배제주택으로 신고 시 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보지 않는다. 다만 2018년 9월 14일 이후로는 1세대 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 취득한 경우 해당 주택에는 적용되지 않고 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록·변경한 아파트는 제외된다.
Q) 여러 방안을 알려주어 감사합니다. 세법개정여부를 지켜보면서 상황에 따라 선택을 하면 될 것 같네요. 마지막으로 만약 상속주택과 일반주택을 함께 보유하는 중에 주택을 추가로 매입할 경우 취득세에 영향이 있을지도 궁금합니다.
A) 취득세는 주택 수에 따라서 세율이 중과된다. 다만 예외 조항이 있어 상속주택의 경우에는 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 경우에는 주택 수 산정에서 제외한다.
또 일시적 2주택 특례가 있어 이사 등의 사유로 신규주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에(종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년) 종전주택을 처분하는 경우에는 신규주택 취득 시 일반세율로 과세되기 때문에 요건을 따져서 활용 할 필요가 있다. /TAX센터 양영규 책임연구원
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