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"혹시 내 집도 깡통전세?"…보증금 지킬 방법은 [S머니]

■내 전세계약금 지키는 똑똑한 방법은?

상반기 전세금 피해액 3407억

분기 기준 사상 최대 기록 경신

신혼 부부·사회초년생 주로 찾는

신축 빌라·다세대서 사고 많아

지방은 15% 하락하면 깡통 전락

계약전 세금 체납여부 확인해야





서울 관악구 봉천동에서 전세 세입자로 살고 있는 A(23) 씨. 근저당이 21억 원이나 설정돼 있었지만 경매에 넘어가더라도 충분히 보증금을 돌려받을 수 있다는 중개보조원의 호언장담에 속아 덜컥 불법 용도변경 건축물에 2억 원 전세로 들어갔다. 알고 보니 기존 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하고 있었고 자신이 건물 전체에서 가장 비싼 전세가로 막차를 탄 것이었다. 계약 기간이 아직 1년 이상 남아 있다는 A 씨는 전세금 미반환 공포에 떨고 있다.

부동산 상승세가 꺾이자 올 들어 이런 ‘깡통전세’ 사례가 속출하며 전세보증금을 떼이는 사고도 늘고 있다. 특히 고가인 주택 거래 경험이 부족한 2030세대는 손쉬운 먹잇감으로 전락할 수 있다. 알토란 같은 전세보증금을 지킬 수 있는 노하우를 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원의 도움을 받아 정리했다. 윤 전문위원은 “(부동산 투자 경험이 적은 ‘부린이’라면) 시세 확인이 어려운 주택은 전세 입주를 최대한 피하고 전세(임대)보증보험은 반드시 가입하라”고 조언했다.

12일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기(1~6월) 전세보증금반환보증 사고 건수와 금액은 1595건, 3407억 원으로 분기 기준 사상 최다·최대 기록을 나란히 갱신했다. 전세보증금반환보증보험은 전세 계약 종료 이후 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품이다. 수도권은 7억 원, 나머지 지역은 5억 원 이하 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등을 대상으로 한다. 전세 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 가입할 수 있다. 현재 공공보증 기관인 HUG와 한국주택금융공사(HF), 민간보증 기관인 SGI서울보증에서 취급하고 있다. 이 중 HUG는 전세반환보증 시장점유율이 94%(2021년 가구 기준)에 달한다.

2016년만 해도 27건, 34억 원 규모에 그쳤던 전세보증금반환보증보험 사고는 지난해 2799건, 5790억 원으로 5년 만에 폭증했다. 특히 2018년 이후 증가세가 확연히 가팔라졌다. 가입 연령별로 보면 MZ세대를 노리는 경향도 두드러진다. 올 상반기 연령별 사고 건수는 30대가 796건으로 가장 많았고 이어 20대(322건), 40대(289건) 순이었다. 2019년까지는 20대(22건)와 30대(488건)를 합쳐도 40대의 589건에 못 미쳤었다. 주택 유형별로는 올 상반기 전체 사고 중 다세대주택 관련이 924건(57.9%)으로 과반이었다. 그다음으로 아파트(389건·24.4%), 오피스텔(211건·13.2%) 등이었다. 신혼부부와 사회초년생이 감당할 만한 3억 원 이하 신축 빌라 등에서 사고가 집중된 셈이다.



윤 전문위원은 “세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세가 주로 신축 빌라에서 일어나는 것은 ‘신축’이라는 이유로 전세 가격을 높게 받고 분양업자는 전세금보다 조금 더 높은 가격으로 갭투자자에게 집을 팔아버리기 때문”이라며 “결국 갭투자자인 주택 소유자는 세입자의 보증금으로 집을 구입했기에 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 돼버린다”고 설명했다. 그는 “꼭 신축 빌라가 아니라 (대단지) 아파트에서도 얼마든지 깡통전세가 발생할 수 있다. 일부 지방 아파트는 전세 가격이 매매가격의 85%를 넘는 지역들도 있는데 이론적으로 이 지역의 주택 가격이 15% 하락하면 바로 깡통전세로 전락할 수밖에 없다”고 설명했다. 특히 전세가율(전세 가격 대비 매매가격)이 낮은 수도권보다 지방에서 깡통전세가 발생할 가능성이 높다. 전남 광양이나 경북 포항의 경우 2019년 외지인 주택 구입 비중이 60%에 달한 이른바 ‘갭투자의 성지’였는데 2~3년이 지난 지금은 깡통전세의 최대 위험 지역으로 분류되고 있다.

최은영 한국도시연구소장은 “깡통전세 문제는 일단 발생하면 해결이 어렵기 때문에 정부의 신속한 대응이 필요하지만 이에 대한 범정부 차원의 실효성 있는 대책은 물론 정확한 실태 파악조차 이뤄지고 있지 않다”고 지적했다. 이어 “깡통전세는 매우 광범위한 현상으로 현재 정부의 대응처럼 일부 임대인의 의도적이고 계획적인 ‘전세 사기’로 한정해서는 문제 해결이 어렵다”며 “법률 개정 없이 정부의 의지만으로 신속한 대응이 가능한 세입자의 정보 접근권 확대 등의 조치를 신속하게 시행해야 한다”고 주장했다. 그러면서 “임차 가구가 보증금을 회수하지 못하는 피해를 예방하기 위해 보증금을 주택 가격의 일정 수준 이하로만 받을 수 있도록 하는 등 세입자의 보증금 보호 강화를 위한 법 개정을 추진해야 한다”고 목소리를 높였다.

청년을 울리는 전세 사기 유형은 깡통전세뿐만이 아니다. 고액 체납, 전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 경우도 조심해야 한다. 세금은 보증금 등 다른 채권보다 우선해 변제되고, 주택임대차보호법상 우선변제권은 ‘전입 다음 날’에 발생하는 점을 악용한 수법들이다(★본지 8월 5일자 1·3면 ‘집주인 세금 체납에…보증금 472억 떼였다’ 참조). 국세·지방세 체납 여부 등을 꼼꼼히 확인하고 반드시 계약 당일 날짜에 맞춰 발급된 서류를 요구해야 하는 이유다.

전세 사기가 갈수록 지능화하자 윤석열 정부도 칼을 빼 들었다. 윤석열 대통령이 지난달 20일 비상경제민생회의에서 전세 사기 관련 범죄를 엄단하라고 지시했고 경찰청 국가수사본부는 같은 달 28일 ‘전세사기전담수사본부’를 설치해 집중 단속에 나섰다. 전세 사기는 사전 예방이 최상책이지만 이미 엎질러진 물이라면 수사기관에 신고하거나 시민단체 민달팽이유니온이 운영 중인 ‘보증금 먹튀 대응센터’ 등 상담을 통해 체계적으로 대처하는 편이 유리하다.
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