미국의 3연속 자이언트스텝(한 번에 기준금리를 0.75%포인트 인상) 여파로 리츠들의 자금조달이 한층 더 어려워질 전망이다. 이미 많은 리츠들이 투자자를 확보하지 못해 유상증자 계획을 철회하고 자산 매입을 연기하는 등 운용 계획을 수정하고 있다. 세간의 이목이 집중된 여의도 국제금융센터(IFC) 역시 금리 인상의 파고를 이기지 못하고 리츠 설립이 무산됐다.
25일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스밸류리츠(334890)는 포트폴리오에 광화문 트윈트리타워를 편입하려던 계획을 최근 연기했다. 당초 지난 8월까지 1000억 원 안팎의 유상증자를 통해 이지스25호 펀드가 보유하던 트윈트리타워 수익증권을 인수할 계획이었으나 투자자 확보가 어려워지면서 자금 조달 계획을 미뤘다.
미래에셋글로벌리츠(396690)도 지난달 4600억 원 규모 유상증자 계획을 접고 미국 물류센터 11곳을 신규 편입하기로 한 계획을 연기했다. 현재 증자 규모를 줄여 투자자들과 접촉하고 있지만 분위기가 녹록지 않은 것으로 전해졌다. 여의도 IFC를 담을 계획이던 미래에셋세이지리츠는 아예 국토부의 인가조차 받지 못했다. 90%에 가까운 LTV(담보인정비율)와 최소 3년 간 배당수익이 하나도 없다는 점이 발목을 잡았다. 금리가 크게 오르면서 지분(에퀴티) 투자자들이 원하는 수익률을 맞춰줄 수 없게 됐기 때문이다. 이밖에 연내 상장을 목표로 하던 대신글로벌리츠와 인마크리츠는 프리IPO(상장 전 지분투자) 투자자를 구하지 못해 애를 먹고 있다.
올해 시장 변동성이 커지면서 리츠에 대한 투자 심리가 크게 위축된 탓이다. 특히 하반기 들어 기준 금리가 크게 뛰면서 리츠의 금융 비용이 늘어 수익률이 악화할 것이라는 우려가 높아졌다. 부동산과 달리 리츠의 경우 증시에 상장돼 매일매일 가격이 나오는 만큼 평가손실을 우려한 기관들과 개인들의 리스크 회피 심리도 강하다. 설상가상으로 많은 리츠들이 올해 유상증자와 프리IPO(상장 전 투자유치)를 진행하면서 시중에 물량이 늘어나 기관들의 투자 여력까지 크게 줄었다. 공제회의 한 관계자는 "상장리츠는 사모부동산펀드 대비 운용보수가 낮고 기관이 투자하기도 용이한 상품"이라면서도 "그러나 시장이 아직 초입 단계인 만큼 변동성이 커 지금처럼 금리가 오르는 구간에선 선뜻 투자하기 부담스러운 상황"이라고 말했다.
금리 인상 기조가 예상보다 더 길어질 것이라는 전망이 나오자 리츠운용사들은 다양한 방법으로 자금을 확보하고 있다. 기업공개(IPO)를 추진하고 있는 한화그룹의 한화리츠는 서울 여의도 한화손해보험 빌딩과 수도권의 한화생명 건물 3곳을 매입하면서 1~3년 만기의 담보대출을 이용했다. 1년 만기 자금은 고정 금리로, 2·3년 만기 대출은 변동 금리로 각각 받았다. 기존 리츠들이 안정성을 확보하기 위해 대부분 만기가 3~5년인 장기 자금을 활용하는 것과는 다른 행보다.
종로타워 인수를 위해 유상증자를 검토하던 SK리츠(395400)는 다음달 7일 약 4000억 원 규모 전단채를 발행해 매입 자금을 확보하기로 했다. 추후 시장이 풀리면 증자를 통해 차입금을 상환할 계획이다. 코람코에너지리츠(357120)는 비주력 자산을 매각해 현금을 마련하기로 했다. 부산 낙동로주유소, 제천 조양주유소 등을 팔아 수도권 주유소의 용도 전환과 자산 복합개발 등 재원으로 활용할 예정이다.
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