연봉이 6000만 원인 A 씨는 비규제지역의 시세 7억 원 아파트를 구입하기 위해 은행을 찾았다가 큰 고민에 빠졌다. 총부채원리금상환비율(DSR) 때문에 대출금을 필요한 만큼 받지 못했기 때문이다. 은행 직원은 새로 나온 50년 만기 주택담보대출을 권했다. 기존 40년 만기 대출을 이용하면 4억 1500만 원까지 대출을 받을 수 있지만 50년 만기 상품을 선택했을 경우 4억 4500만 원까지 대출이 가능했기 때문이다. A 씨는 고민에 빠졌다. 한도를 늘리는 것이 중요하기는 했지만 문제는 50년 만기 상품의 총 원리금이 40년 만기 상품보다 2억 5000만 원이나 더 많았기 때문이다. 물론 중간에 기회가 되면 집을 팔 요량이어서 대출을 50년 동안 갚을 가능성은 거의 없지만 한도 3000만 원을 늘리는 대가로 생각하기에는 너무 비쌌다.
최근 시중은행들이 잇따라 50년 만기 주담대를 선보이는 가운데 차주의 경제 상황에 맞춰 총 상환금액과 금리 등의 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이 나온다. DSR 규제로 줄었던 대출 한도가 만기를 연장하는 방식으로 늘게 되면 차주가 상환해야 할 대출원금과 이자도 함께 늘어나게 되기 때문이다.
23일 금융권에 따르면 현재 은행권에서는 KB국민·하나·NH농협은행과 DGB대구은행·Sh수협은행 등이 50년 만기 주담대 상품을 선보였다. 50년 만기 주담대는 정책상품에서나 찾아볼 수 있었던 조건으로 시중은행들은 주로 30년이나 40년 만기 주담대만 취급해왔다. 그럼에도 불구하고 50년 만기 주담대가 은행권에서 등장한 이유는 DSR 규제 영향이 가장 크다. 최근 정부가 부동산 규제를 완화했지만 DSR 규제는 유지되다 보니 만기를 최대한 연장하는 방식으로 대출 한도를 늘리는 차주들의 수요가 증가하고 있기 때문이다.
하지만 은행권에서는 늘어난 한도만큼 그로 인한 전체 원리금 상환액이 불어난다는 점을 간과해서는 안 된다고 입을 모은다. 앞선 사례에 언급됐던 A 씨가 연 5% 금리로 주담대를 받을 경우 40년 만기 선택 시 최대 대출 한도는 4억 1500만 원, 총 상환액은 9억 6000만 원이다. 반면 50년 만기를 선택하면 4억 4500만 원까지 대출받을 수 있지만 상환액은 12억 1200만 원으로 40년 만기 때보다 2억 5200만 원이나 늘어나게 된다. 물론 대출 만기를 늘리면 총 원리금도 늘어나는 것은 당연하다. 30년 만기를 40년 만기로 늘려도 총 원리금은 2억 4000만 원 정도 늘어난다. 하지만 이때는 대출 한도도 4500만 원 정도 증가해 40년 만기에서 50년 만기로 늘릴 때보다는 효율성 측면에서 상대적으로 낫다. 한 은행 관계자는 “한도는 늘어나지만 그 대가로 ‘금융 비용’을 더 지불해야 한다는 점도 고려해야 한다”고 강조했다.
아울러 특히 일부 은행에서는 만기별로 주담대 금리가 다를 수 있어 꼭 확인해봐야 한다. 대부분 은행들은 과거와 달리 ‘기간 가산금리’를 별도로 부과하지 않아 만기별로 주담대금리 차이가 없다. 다만 일부 차주는 만기별 우대금리 적용 여부에 따라 금리가 달라질 수 있다. 가령 농협은행의 이달 21일 기준 40년 만기 혼합형(5년 고정형) 주담대금리는 4.03~5.43%다. 반면 50년 만기는 4.13~5.43%로 하단이 0.10%포인트 더 높다. 해당 상품은 40년 만기 상품에서 농업인 차주에게 적용되던 우대금리가 50년 만기에는 적용되지 않으면서 공시되는 금리 하단이 상승했다는 설명이다. 은행의 한 관계자는 “차주마다 우대금리가 다르게 적용되는 경우도 있는 만큼 반드시 은행 창구 상담 시 확인해봐야 한다”고 조언했다.
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