올해 하반기 부동산 시장은 강보합으로 예상됐다. 정책과 전월세시장, 청약경쟁률이 3대 변수가 될 것으로 분석됐다. 무주택자는 청약을, 실수요자는 재건축 투자를 노리라고 조언했다.
NH투자증권(005940)은 ‘2023 하반기 부동산 시장전망: 약세 속 반등의 줄다리기’ 보고서를 출간했다고 25일 밝혔다. 해당 보고서는 올해 상반기 부동산 시장을 돌아보고 하반기 시장을 전망했다.
하반기 시장은 강보합으로 내다봤다. 근거로는 현재 시장에 상승 요인이 많이 존재하지만, 하락의 변수들이 남아 있는 것이 이유다. 가격 상승 측면에서는 거래량 증가, 정비사업 규제 완화, 주택 매매소비심리 상승, 청약경쟁률 상승, 입주 물량 감소를 꼽았다. 하락 요인으로는 전세시장 불안, 경기 위축, 가계대출 부담, 지방 미분양 증가를 짚었다.
상승 요인 중 최대 변수는 매매거래량으로 봤다. 1월 아파트 매매거래량은 전국 1만 7841건에서 5월 4만 746건으로 약 2.3배 증가했다. 서울은 1월 1161건에서 5월 3711건으로 약 3.2배 늘었다. 직전 거래 대비 가격이 상승한 거래 비중도 증가해 1월 전체 거래 중 35%에서 6월 46.1%로 지난해 1월 이후 가장 높았다.
정비사업 규제 완화와 국토부, 지차제의 적극적인 지원으로 재건축 사업 진행 기대감이 커지며 주요 재건축 단지를 중심으로 거래량이나 시세가 상승하고 있는 점도 상승 요인이다. 특히 주요 정비사업 지역인 압구정, 여의도, 목동에서는 토지거래허가구역임에도 불구하고 거래량이 급증하고 신고가가 속출하고 있다고 분석했다.
가격 하락 요인으로는 전셋값 하락이 계속되고 있다는 점을 꼽았다. 매매가격 하락과 동시에 전세가도 하락하면서 매매금액과 전세금액 차이가 줄어들지 않아 매수 수요를 제한할 수 있다고 봤다. 하반기 경제성장률이 1.4%로 하향 조정된 것과 경기심리지수가 비관적인 것도 시장 불안요소다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “하반기 부동산 시장은 규제완화 정책 효과로 상반기부터 이어진 회복 흐름은 유지하지만, 상승폭은 제한적일 것”이라며 “지역별 양극화, 상품별 차별화된 시장이 전개되고 옥석가리기가 본격화될 수 있다”고 밝혔다.
NH투자증권은 하반기 무주택자는 청약 기회, 실수요자에게는 재건축 아파트를 공략하라고 조언했다. 입지가 괜찮은 주요 지역에서 분양이 예정돼 있고, 청약제도 개편으로 추첨제 비중이 높아졌기 때문에 무주택자들은 분양 시장에 최우선으로 접근할 것을 추천했다. 실수요자에겐 재건축조합원 입주권자가 사업 시행기간 동안 대체주택을 취득하여 거주하다가 신축주택이 완공되어 입주하여 3년 이내에 대체주택을 매도 시 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 규정을 활용하는 것을 추천했다.
정 위원은 “청약은 무주택자는 물론이고 1주택자에게도 유효한 대응전략”이라며 “일시적 2주택의 종전주택 처분 시점이 완화돼 상급지로 이동하는 기회로 만드는 전략을 추구할 것”이라고 제언했다.
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