신규 전세보증금이 기존보다 낮거나 후속세입자를 구하지 못해 ‘역전세’가 발생한 집주인의 대출 여력을 높인 ‘역전세 반환대출 규제 완화’가 27일부터 본격 시행된다. 다만 금융위원회는 전세금 반환목적으로 용도 제한, 세입자 보호 조치 의무화 등 대출 조건을 엄격히 모니터링한단 방침이다.
26일 금융위원회는 집주인의 전세금 반환목적 대출 규제를 오는 2024년 7월 31일까지 1년간 한시적으로 완화한다고 밝혔다. 규제 완화에 따라 임대사업자가 아닌 개인에겐 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용된다. 임대사업자의 경우 임대소득을 이자비용으로 나눈 임대업이자상환비율(RTI)을 1.25~1.5배에서 1배로 낮춘다.
금융위는 후속 세입자가 당장 구해져 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출 규제 범위 내에서 반환자금을 지원하기로 했다. 다만 이 경우 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금을 상환해야 한다.
세입자가 나간 뒤 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력 심사 등을 거쳐 대출을 받을 수 있지만, 집주인은 대출 실행 후 1개월 이내에 입주해야 한다. 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 관리 조치도 병행된다.
특히 금융위는 대출금이 전세금 반환 목적으로만 쓰이는지, 세입자 보호 조치가 이뤄졌는지를 엄격히 보겠단 계획이다.
금융위는 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리하겠다고 밝혔다. 단, 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우엔 전세금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금할 예정이다. 또, 집주인은 반환대출 이용 기간에 신규 주택을 구입할 수 없으며 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지된다.
아울러 규제 완화를 적용받고 싶은 집주인은 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 또, 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 이 같은 보호 조치 의무를 이행하지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재를 받을 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF), SGI서울보증 등은 집주인이 보호 의무를 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입하며 보증료는 집주인이 대납하는 상품은 27일부터 즉시 이용이 가능하다. 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중 출시된다.
정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 말했다.
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