2023년도 얼마 남지 않은 지금, 올해 주택 시장은 기억해 보면 가격의 하락과 상승이 혼재했고 이로 인해 실수요자의 내 집 마련 고민은 점점 더 커진 한 해였다. 거기에 각종 조사 기관이 발표한 내년 주택 시장 전망이 상승과 하락 49대 51 정도로 나뉘는 것을 보면, 내년에도 주택 구입에 대한 의사 결정을 내리기 쉽지 않을 듯하다. 이렇게 불투명한 시장 상황에서도 주택 가격의 ‘바로미터’라고 불리는 아파트 경매 물량은 쉼없이 증가하는 추세다. 오늘은 올해 아파트 경매 시장에서 나타난 특징과 경매를 활용한 내 집 마련의 전략을 고민해보자.
Q. ‘내가 사는 집이 경매로?’ 상상만 해도 끔찍한데…아파트 경매는 왜 증가할까?
통상적으로 돈을 빌린 채무자가 빚을 갚지 못하면 돈을 빌려준 채권자가 자금을 회수하기 위하여 경매를 신청하게 된다. 경매는 물리적인 재산에 내릴 수 있는 사실상 최대의 처벌이라고 할 수 있다.
최근 이런 사례가 빠르게 증가하는 이유는 크게 두 가지 정도로 볼 수 있는데, 아파트에 설정돼 있는 전세나 저당권과 같은 담보권을 실행하기 위해 신청하는 경우(강제경매)와 담보대출과 같이 채권자의 채권을 실행하기 위한 경우(임의경매)이다.
사실상 담보권도 아파트를 담보로 빌린 돈을 갚지 못했을 때 경매가 실행되는 경우이므로 최근의 빠른 경매 증가 요인은 결국 아파트를 담보로 빌린 돈을 갚지 못하는 사람이 빠르게 늘어나고 있다고 해석할 수 있다. 이를 증명하듯 올해 들어 은행이나 제2금융권의 대출 연체율도 가파르게 증가하고 있다.
Q. 올해 아파트 경매 규모와 특징은?
경매는 크게 경매에 나오는 물건의 개수(경매 건수)와 경매에 나온 물건들의 감정 가격 합계 금액으로 그 규모를 판단한다. 이런 측면에서 올해 1월 전국 아파트 경매 건수는 1900건 정도였는데, 10월에는 3000건이 넘게 경매가 진행되면서 50% 가까이 증가했다. 금액 기준으로는 1월 1950억 원에서 10월 3700억 원으로 90% 가까이 늘어난 상황이다.
경매 건수보다 경매 금액이 더 큰 폭으로 상승했다는 특징도 보이고 있다. 최근 경매 시장에서 서울을 포함한 수도권 아파트 경매 물건이 증가하고 있기 때문이다. 예를 들면 서울 아파트 경매물건은 올해 1월 147건에서 10월 280건으로 증가했고, 경기도는 같은 기간 265건에서 648건으로 늘었다. 가격이 비싼 수도권 아파트 경매 매물이 증가하다 보니 전체 경매 시장의 건당 평균 금액도 1억 원에서 1억 2000만 원 수준으로 증가했다.
Q. 수도권 아파트 시장은 지방보다 수요자도 많고 거래도 안정적일 텐데…경매 물건 급증 이유는?
수도권 아파트의 경우 금액 단위도 크지만 그만큼 임차 보증금(전세금)이나 주택담보대출 금액도 큰 경우가 많다. 그래서 전세 가격 하락 위험에 더 크게 노출되고, 금리 상승에 대한 충격도 더 크게 발생한다.
이런 상황에서 올해 초 전국 아파트 전세 가격이 저점을 기록하고 주택담보대출 금리는 급등했는데, 이를 버티지 못한 수도권 아파트가 경매 시장으로 넘어왔다고 볼 수 있다. 이와 더불어 주택가격이 상승하는 시기에는 경매가 증가해도 빠르게 낙찰되는 편인데, 지금처럼 주택 가격이 약세를 보이는 상황에서는 경매로 물건이 소진되지 않고 유찰이 반복되면서 누적되는 경향도 보이고 있다.
Q. 경매로 ‘내 집 마련’ 하고 싶은데…유의 사항은?
경매로 주택을 취득하는 경우 당연히 권리 분석을 철저하게 진행해야 한다. 최근에는 각종 경매 채널에서 세밀한 권리 분석 정보를 제공하는 사례가 많은데, 이를 적절히 활용하되 경매에 참가하는 본인도 몇 차례 확인이 필요하다.
그리고 가장 신경 써야 할 부분은 임차인 여부이다. 임차인은 주택임대차보호법이라는 강력한 보호 장치를 갖고 있기 때문에 경매로 낙찰 받은 사람으로부터도 보호 받을 수 있는 권리가 있다. 그만큼 임차인이 있는 경매 물건은 권리 분석도 복잡해지고 낙찰 후에도 고려해야 할 사항이 늘어나게 돼 초보 경매인이 접근하기에 어려움이 있다.
따라서 채권-채무 관계가 복잡한 강제경매보다 1금융권에서 신청한 임의경매부터 차근차근 접근해보는 것이 안전하다. 이외에도 일반적인 거래보다 낙찰에 따른 대금 지불이 빠르게 진행되는 만큼 개인 유동성 관리에도 만전을 기할 필요가 있다.
지금처럼 금리가 높은 시대에는 가격 경쟁력을 가진 물건을 최대한 저렴하게 구입하는 것이 최고의 투자 방법이다. 당분간 경매 시장에 대한 시장의 관심은 점점 더 커질 것으로 예상되는 만큼 철저한 준비가 필요하다. 만약 경매에 관한 전문적인 조언이 필요하다면 NH농협은행 All100자문센터를 비롯한 다양한 전문가에게 도움을 청하는 것도 성공적인 투자의 지름길이 될 수 있다.
/윤수민 NH All100자문센터 부동산전문위원
※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.
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