건설사의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 우려가 커지는 가운데 브릿지론 단계 사업장일 경우 ‘본 PF 전환 가능성’을 회계상 주요 정보로 공개해야 한다는 지적이 나왔다. 사업 인허가 단계나 자산유동화단기사채의 차환 실패 여부 등을 확인할 수 있어야 건설사의 PF 위험 수준을 정확하게 파악할 수 있다는 것이다.
3일 한국공인회계사회에 따르면 안재환 인하대 교수와 최호용 성균관대 박사(과정)는 ‘프로젝트 파이낸싱 사업에 대한 이해와 회계 이슈’ 논문을 통해 “금융보증을 발행한 건설사가 부담하는 신용위험이 증가했는지 판단할 때 ‘본 PF로의 전환 가능성’을 핵심적으로 고려해야 한다”고 밝혔다.
부동산PF는 개발사업 초기 토지 매입 등을 위해 받는 ‘브릿지론’과 인허가 이후 착공 시점에 이뤄지는 ‘본PF’로 구성된다. 우리나라 부동산 개발사업은 시행사가 적은 자본으로 PF 대출을 일으킨 뒤 건설사 등의 신용 보강을 통해 이뤄진다는 특징이 있다. 시행사는 위험 부담 없이 이익을 챙길 수 있지만 반대로 사업에 문제가 생기면 건설사가 위험을 부담하는 구조다.
독특한 구조로 회계가 복잡해지자 건설사가 최종 부담하는 개발사업 위험이 재무제표에 반영되지 않는다는 지적은 꾸준히 제기돼 왔다. 지난해 일부 건설사는 전국적인 PF 부실 확산에 우발부채가 늘었어도 오히려 보증 손실이 줄었다고 공시했다. 실제 태영건설은 지난해 12월 워크아웃(기업 개선 작업)을 신청하기 직전까지 높은 신용등급을 유지했다. 금융회사 등도 신용등급에 의존해 여신을 심사하면서 투자자들은 부실이 드러난 이후에야 PF관련 위험을 인지했다. 따라서 건설사의 최종 부담 위험을 재무제표 등을 통해 정확하게 나타낼 필요가 있다는 것이다.
이에 금감원이 올해 1월 ‘우발부채 주석공시 모범사례’를 발표하면서 건설사 보증계약 관련 공시를 대폭 강화했다. 사업 단계별로 우발부채 규모를 쉽게 확인할 수 있게 하고 개발 지역이나 보증계약과 관련한 주요 정보를 반드시 주석공시에 포함하도록 요구했다.
다만 연구진은 금감원 조치만으로 외부 투자자나 감사인 등이 건설사의 실제 위험을 완벽하게 파악하긴 어렵다고 꼬집었다. 인허가 실패, 자산유동화단기사채 차환 여부 등도 공개해야 한다고 강조했다. 통산 1년 이내 만기의 브릿지론일 경우 만기 시점까지 인허가 공시를 확인할 수 없다면 사업성 악화 신호로 봐야 한다는 지적이다. 또 브릿지론 단계에서 주로 활용되는 자산유동화단기사채도 시장에서 정상차환되지 않았다면 본 PF로 이어질 가능성이 낮다고 평가했다. 두 가지 실무적인 기준을 통해 건설사가 제공한 금융보증계약의 신용 위험을 판단할 수 있다는 것이다.
감독 당국도 PF를 평가할 때 신용평가사나 매입 확약을 제공한 증권사 등으로부터 자문이나 조회 회신을 받는 것을 의무화하는 등 제도를 개선할 필요가 있다고 했다. 안 교수는 “국내 PF 구조를 고려하면 적정한 회계 처리와 촘촘한 감시가 중요하다”며 “향후 건설사와 유동화에 참여하는 금융회사 등으로 부동산 개발사업 공시 범위를 확대할 필요가 있다”고 조언했다.
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