“투자가 유망한 건물을 고르라면 전 세계를 찾아봐야 할 겁니다. 하지만 유망한 부동산 시장을 꼽으라면 단연 미국 시장입니다. 신한리츠운용이 국내 최초로 미국의 개방형 부동산 펀드에 투자하는 신한글로벌액티브리츠를 내놓은 이유입니다.”
김병직 신한리츠운용 투자운용본부장은 30일 서울 여의도 사무실에서 서울경제신문과 만나 “전 국민이 믿고 투자할 수 있는 미국 부동산 투자 리츠를 만들겠다”며 이같이 말했다. 김 본부장은 “장기화한 고금리 상황에 해외 부동산 투자에 대해 불안감을 느끼는 투자자들이 분명 많을 것”이라며 “신한글로벌액티브리츠는 실물 자산이 아닌 펀드에 투자하기 때문에 포트폴리오 분산 효과가 뛰어나다”고 강조했다. 리츠 상장은 지난해 4월 삼성FN리츠 이후 약 1년 2개월 만이다.
신한글로벌액티브리츠는 신한리츠운용이 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠에 이어 내놓은 세 번째 상장 리츠다. 가장 큰 특징은 국내 최초로 개인투자자들이 미국의 개방형 부동산 펀드에 투자할 수 있는 기회를 제공한다는 점이다. 신한글로벌액티브리츠는 2022년 7~9월 상장 전 지분투자(프리IPO) 및 단기 대출로 확보한 약 1895억 원으로 △USGB(투자 비중 51.8%) △PRISA(39.8%) △CBRE USCP(8.4%) 등 3개의 개방형 부동산 펀드를 기초 자산으로 편입했다.
USGB는 연방수사국(FBI), 워싱턴 시청 등 미국 정부가 임차하고 있는 정부 인프라 자산에 주로 투자하는 상품이며, PRISA는 미 전역의 핵심 입지의 자산에 주로 투자하는 상품이다. CBRE USCP는 미국 선벨트 지역에 위치한 물류센터를 비롯한 핵심 자산에 주로 투자한다. 위 펀드들은 운용자산(AUM) 총 합이 약 61조 4000억 원에 달하는 대형 부동산 펀드들이다. 국내에서도 경찰공제회, 행정공제회, 우정사업본부 등 투자 심사 기준이 보수적인 기관들이 다수 투자하고 있다.
김 본부장은 “일반적인 리츠는 기초 자산을 매각해야만 특별배당을 할 수 있지만 신한글로벌액티브리츠는 간접 투자이기 때문에 중도 환매 및 재투자가 훨씬 자유롭다”며 “특별배당을 정례화해 자산가치 상승분을 주주들께 주기적으로 돌려드릴 것”이라고 말했다. 기본 배당 수익률은 공모가 하단 기준 5년 평균 연 9.02%를 제시했다.
김 본부장은 해외 상업용 오피스 투자에 대한 국내 투자자들의 불안에 대해 “신한글로벌액티브리츠의 투자 분야별 비율은 정부 인프라 51%, 물류 15%, 주거 13%, 대체자산 7% 등이며 오피스는 8.4%에 불과하다”며 “올 하반기로 예상되는 미 연방준비제도(Fed)의 금리 인하가 현실화한다면 가장 큰 수혜를 볼 리츠 종목이라 자신한다”고 설명했다. 이어 “시장 상황에 따라 포트폴리오 조정도 얼마든지 가능하다”고 덧붙였다.
신한글로벌액티브리츠는 기존 국내 상장 리츠들이 공모가를 5000원으로 확정해 공모를 진행했던 것과 달리 희망 가격 범위(밴드)를 3000~3800원으로 설정해 기관투자가 대상 수요예측을 진행할 예정이다. 역시 해외 부동산 시장에 대한 투자자 우려를 감안해 투자자들의 진입 장벽을 낮췄다는 설명이다. 김 본부장은 “만약 수요예측 결과가 기대 이상으로 좋더라도 공모가격에서 욕심을 부리지 않을 것”이라고 말했다.
신한글로벌액티브리츠는 이번 공모를 통해 약 700억~887억 원(약 2333만 주)를 조달한다. 확보한 자금으로는 기초 자산을 매입할 때 일으킨 약 600억 원 규모의 단기 대출금을 상환할 예정이다. 나머지는 예비비 등으로 활용한다. 신한글로벌액티브리츠는 다음 달 3일부터 사흘간 수요예측을 진행, 13일~14일 일반청약을 거쳐 6월 말 코스피 시장에 상장할 예정이다. 상장 주관사는 신한투자증권과 한국투자증권이 공동으로 맡았다.
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