지난해 하반기 공사를 끝내고도 매각에 실패하며 신탁사에 소유권이 넘어갔던 경기도 분당의 한 물류센터(사진)가 총 8차례에 이르는 공매를 거쳐 이지스자산운용의 품에 안겼다. 이지스운용은 이 물류센터의 내부 설계를 e커머스 기업 맞춤형으로 바꾼 뒤 쿠팡을 새 임차인으로 맞는다는 계획을 세우고 있다. 부동산 금융권에서는 이번 거래가 최근 본격 열리고 있는 국내 부동산 부실채권(NPL) 시장의 흐름을 보여주는 대표 사례라고 평가하고 있다.
3일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스운용은 지난달 말 한국자산신탁이 실시한 경기도 성남시 분당구 소재 한 물류센터 공매에서 2226억 원을 써내 낙찰받는 데 성공했다. 이지스운용은 이 자산을 인수하기 위한 1000억 원대의 전용 프로젝트 펀드를 조성해 잔금 납부를 할 것으로 보인다.
IB 업계의 한 관계자는 “이지스가 쿠팡과 평(3.3㎡)당 7만 원대의 높은 가격으로 임대차계약을 추진하고 있다”며 “이 같은 우호적 조건의 임대차계약을 통해 에쿼티(지분) 펀드 모집이나 담보대출 승인을 원활히 이끌어 자금 조달을 끝낸다는 목표”라고 전했다.
이 물류센터는 2020년 국내 한 시행사가 부동산 자산운용사와 손잡고 100% 저온 창고 형태로 개발에 착수했다. 입지가 워낙 탁월한 데다 사업성도 좋아 2021년 약 2250억 원 규모로 프로젝트파이낸싱(PF)을 일으키는 데 성공했다. 시공사로 대우건설이 나서 지난해 하반기 공사를 마쳤다.
그러나 부동산 활황기 물밀듯이 쏟아진 물류센터 개발 붐에 저온 창고의 임대 시세가 낮아진 게 문제가 됐다. 안 그래도 공급과잉 시기를 지나던 물류센터 시장에 2022년부터 금리 인상 폭탄까지 투하되자 자산 가치가 크게 하락해 시행사가 매각에 난항을 겪었다. 매각 실패로 PF 채권 상환이 어려움을 겪자 선순위 채권자들이 기한이익상실(EOD)을 선언했고 이에 자산보관회사였던 한국자산신탁이 공매에 부치게 된 것이다.
한국자산신탁은 올 4월 이 물류센터의 최저 입찰 가격으로 4653억 원을 제시하며 첫 공매에 나섰으나 인수자를 찾는 데 실패했다. 이후 최저 입찰가를 계속 낮춰가며 8차례나 공매를 이어간 끝에 이지스가 최종 낙찰받았다.
이번 공매 성공으로 PF 선순위 채권자인 DB손해보험 정도만 원리금을 회수할 수 있게 된 것으로 알려졌다. 중후순위 채권자인 국내 한 증권사와 캐피탈사는 투자 원금의 대부분을 날리게 됐다.
반면 이지스운용은 공매에 앞서 진행된 감정평가 금액(약 3100억 원) 대비 약 70% 가격에 인수하게 되면서 향후 적잖은 차익을 기대해볼 수 있다는 분석이다. 이지스운용은 저온 창고 용도로 지어진 이 물류센터를 상온 창고로 변경하고 쿠팡을 유치한 뒤 운영 정상화에 박차를 가한다는 계획이다. 쿠팡 입장에서도 서울 강남권과 경기 남부권을 아우르는 핵심지에 새 물류센터를 확보했다는 점에서 알리·테무 등 중국계 e커머스의 공습에 적극 대응할 수 있게 됐다.
IB 업계에서는 이번 분당 물류센터 공매 낙찰이 최근 3~4년간 급격한 변화를 겪었던 국내 부동산 개발 시장의 흐름을 잘 보여주는 사례라고 평가한다. 업계의 한 전문가는 “2010년대 엄청난 유동성을 바탕으로 펼쳐진 국내 대규모 부동산 개발과 이후 현재까지 부작용처럼 이어지고 있는 자산 부실화의 단면”이라고 말했다.
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