서울 노원구 일대 재건축 사업이 시작 전부터 진통을 겪고 있다. 준주거로의 종상향이 가능한 역세권 단지가 최고 400%의 용적률을 받기 위해서는 전체 연면적의 35% 수준에 달하는 공공 기여(기부채납)를 해야 하는 것으로 추정되면서다. 사업성 하락이 우려되자 일부 단지들은 종상향 포기를 포함한 정비계획 시뮬레이션 작업에 착수했다.
4일 서울시와 노원구가 지난달 공개한 ‘상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획’에 따르면 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 가능한 단지는 총 11곳이다. 서울지하철 4호선과 7호선이 지나는 노원역과 마들역, 하계역 주변의 상계주공3·6·7·11·12단지와 현대우성·한신·청구·중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지 등이다. 이들 단지는 일반상업지역이 섞인 복합정비구역으로서 용적률이 최고 400%로 완화되고, 최고 높이 180m(약 60층) 규모로 탈바꿈이 가능하다.
단 용적률을 높이는 만큼 공공기여율도 올라간다. 현재 복합정비구역의 의무 공공기여 비율은 ‘15% 이상’이다. 서울시 주거·환경정비기본계획 개편안이 다음 달 고시되면 의무 공공기여 비율은 ‘10% 이상’으로 줄어든다. 복합정비구역의 기준 용적률과 허용 용적률은 각각 210%, 230%다. 서울시가 정비업체 용역을 통해 시뮬레이션 한 결과 토지의 10%를 공공 기여할 경우 33%의 인센티브를 받아 용적률이 263%가 된다. 여기서 상한 용적률(400%)까지 높이기 위해서는 25%만큼의 추가 공공 기여가 필요하다. 즉 400%의 용적률을 받으려면 연면적의 35%를 공공에 반납해야 하는 것이다.
노원구청 관계자는 “종상향이 가능한 단지마다 면적 등이 달라 정확한 공공 기여율은 차이가 날 수 있지만 대체로 35% 안팎이 될 것으로 보인다”고 말했다. 기부채납은 토지 외에도 건축물과 현금으로도 대체할 수 있다. 그러나 연면적 기준 35%에 부합하는 수준이어야 하는 만큼 ‘장밋빛 재건축’을 기대하기는 어렵다는 평가가 나온다. 한 정비업체 관계자는 “공공 기여율이 20%만 돼도 높은 수준”이라며 “정비계획이 구체화 되면 분담금뿐 아니라 기부채납도 노원구 재건축의 변수가 될 수 있다”고 설명했다.
이에 일부 단지들은 종상향 없는 재건축도 검토하고 나섰다. A단지의 경우 현재 △전체 면적 제3종일반주거지역 유지 △일부 면적만 준주거 지역으로 종상향 △전체 면적 준주거 지역 종상향 등 3가지 시뮬레이션을 통해 정비계획을 마련하고 있다.
공공 시설을 두고 벌써 주민들의 반대에 부딪힌 곳도 있다. 지구단위계획에 따르면 서울시는 역세권 단지 중 상계주공3·6·11단지 내에 폭 13m의 도로를 계획 중이다. 이 경우 3차선 도로가 단지 중심을 관통하게 된다. 사업 시행자가 도로를 조성 후 무상으로 공공에 구분지상권을 양도하는 방식으로, 토지 소유권은 조합이 갖지만 주민들은 안전 상의 이유로 반발하고 있다. 상계주공3단지 재건축 준비위원회 관계자는 “3차선 도로에 대한 주민들의 우려가 높아 구청에 반대 의견을 전달했다”고 말했다.
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