불과 10여년 전인 2015년, 준공 후 30년이 넘은 노후 아파트는 강남의 전유물이었다. 2015년 기준 준공 30년 이상 아파트에 사는 가구는 강남 3구가 8만 9205가구로 서울 전체(16만 3553 가구) 중 54%를 차지했다. 노후 아파트 두 채 중 한 채가 강남에 몰려 있었다. 반면 노원·도봉·강북(노도강)의 경우 2792가구, 1.7%에 불과했다.
하지만 10년도 안 돼 상황은 역전됐다. 2023년 기준 강남 3구의 준공 30년 이상 아파트에 사는 가구는 10만 8414가구로 서울에서 차지하는 비중이 25.6%로 내려앉았다. 반면 노도강은 12만 9817가구, 30.5%를 기록했다. 강남 3구의 30년 이상 아파트에 사는 가구 수가 8년 동안 22% 증가하는 데 그쳤지만 노도강은 4550% 급증한 결과다. 강남과 강북의 재건축 시계가 사실상 반대로 흐른 셈이다.
젊어진 강남, 급격히 늙어버린 강북을 가른 명확한 원인은 재건축·재개발 등 도시정비사업의 속도다. 30년이 지난 노후화된 아파트를 강남이 빠르게 허물고 새로 짓는 동안 강북의 정비사업 속도는 강남을 따라가지 못했다. 가장 큰 이유는 사업성이다.
우선 강남과 강북은 출발선부터 다르다. 1980년대 후반부터 과밀 개발로 우후죽순 들어선 강북 아파트의 경우 사업성의 핵심인 용적률 자체가 강남에 비해 현저히 높은 경우가 많다. 서울시에 따르면 재건축이 가능한 단지는 강남 11개구에서 261곳, 강북 14개구에서 176곳이다. 허용 용적률을 초과한 과밀 단지 비율은 강남이 80곳으로 30%인 반면 강북은 69곳 40%다. 강북에 용적률 특혜가 적용되지 않는 이상 이미 높은 강북의 현재 용적률 때문에 일반 분양 물량이 강남보다 현격히 떨어질 수밖에 없어 사업성이 떨어지는 것이다.
급격하게 증가한 공사비로 재건축의 핵심 열쇠로 떠오른 재건축 분담금 부담 능력 역시 강남과 강북은 큰 차이를 보인다. 2020년 기준 229개 기초자치단체 가운데 1인당 근로소득이 가장 높았던 지역은 서울 강남구로 7469만 원을 기록했는데 서울 강북구는 2953만 원으로 219위를 기록했다. 한껏 높아진 공사비로 인해 분담금이 수억 원씩 늘어났는데 강북은 강남에 비해 소득 수준이 떨어지다 보니 분담금 부담으로 인해 정비사업의 추진력이 떨어진다. 대표적인 사례가 상계주공5단지다. 상계주공5단지는 노원구 대표 정비 사업지 중 하나로 거론됐지만 공사비가 계속 오르는 상황에서 대지 지분이 낮아 상당한 분담금이 예상됐다. 이에 내분도 잦았고 지난해에는 시공사인 GS건설과 공사비 갈등 끝에 시공 계약을 해지했다.
사업성이 낮은 강북 지역의 도시정비사업은 속도가 강남에 비해 더디다. 정비계획이 수립된 도시정비 사업장 중 사업시행 인가 단계를 지난 사업장 비중의 경우 서초와 강남구의 비율은 각각 63%, 62%에 달한다. 반면 성북구는 70개의 사업장 중 사업시행 인가를 받은 사업장 수 16개, 23%에 불과하다. 중랑구도 41개 사업장 중 9개, 22%만이 사업시행 인가를 받았다.
사업시행 인가 비율을 보면 강남 3구의 경우 160개 사업장에서 86개 사업장이 인가를 받아 구별로 평균 28개 사업장이 정비사업의 5부 능선을 넘었다. 반면 강남 3구를 제외한 나머지 22개 자치구는 전체 815개 사업장 중 329개 사업장이 인가를 받았다. 이를 22개 자치구로 나누면 구 평균 14.9개의 사업장이 정상 궤도에 오른 셈이다.
정비사업의 필요성이 큰 강북 등 비강남 지역이지만 사업성이 떨어졌기 때문에 추진위원회, 조합설립 인가 단계조차 밟지 못하는 사업장이 수두룩하다. 이 같은 도시정비사업 속도를 보면 강남과 강북의 격차는 시간이 지날수록 더 벌어질 것이 불가피하다.
당장 내년부터 2026년까지도 강남 3구에서는 사업성이 좋은 주요 재건축단지의 입주가 줄줄이 예정돼 있어서 인구 유입이 예상된다. 서초구에서는 ‘메이플자이(2025년 6월 입주·3307가구)’ ‘디에이치방배(2026년 9월·3064가구)’, 강남구에서는 ‘청담르엘(2025년 11월 입주·1261가구)’ 등의 단지들이 대기 중이다. 내년부터 2026년까지 강남 3구 정비사업 입주 물량은 8401가구로 서울 전체(1만 1118가구)의 76%에 달한다.
강남은 민간 개발 위주로, 강북은 공공개발 위주로 진행되는 점 역시 강남과 강북의 도시 격차가 발생하는 요인으로 지목되고 있다. 강남의 경우 민간 개발을 통해 고급화를 추진하면서 집값을 끌어올리고 있지만 강북은 공공주도 개발 과정에서 고급화보다는 대량 공급에만 초점을 맞추기 때문이다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “정비사업이 빠른 속도로 진행되는 강남 3구의 인구 유입을 막을 방법은 없다”면서 “다만 강남 인구 쏠림 현상으로 강남의 과밀 문제가 벌어진다면 그때야 강남 인구 유입 속도가 완화될 수 있다”고 말했다.
서울 그린벨트 해제도 강남 집중 유력…인구 유입 가속화
정부가 8·8 부동산 대책에서 공식화한 서울 개발제한구역(그린벨트) 해제도 향후 강남권 인구 증가를 부추길 요인으로 지목된다. 서울 강북 그린벨트가 대부분 산이어서 그린벨트 해제가 강남권에 집중될 가능성이 높기 때문이다.
정부는 11월 5만 가구 규모의 신규 택지 조성을 위해 서울을 포함한 수도권 지역의 후보지를 발표할 예정이다. 이는 앞서 정부가 8·8 대책에서 서울 집값 상승세를 잡기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 2025년까지 총 8만 가구 규모의 수도권 신규 택지를 조성하겠다고 밝힌 데 따른 조치다. 정부가 연말 그린벨트 해제 등으로 공급할 서울 택지는 약 1만 가구 규모가 될 것으로 알려졌다. 서울 그린벨트가 대규모 해제되는 것은 보금자리주택 공급이 이뤄진 2012년 이후 12년 만이다.
전문가들은 서울 그린벨트 해제 지역이 강남권에 집중될 것으로 전망하고 있다. 서울에는 19개 자치구 외곽에 총 149㎢의 땅이 그린벨트로 지정돼 있다. 서울 전체 면적의 약 25%에 달하지만 평지는 서초구(23.89㎢)와 강남구(6.09㎢) 등 강남권에 몰려 있다. 이명박 정부 때 그린벨트 해제로 공급한 보금자리주택도 △강남구 세곡동(6500가구) △서초구 우면동(3300가구), 내곡동(4600가구), 수서동(4300가구) △강동구 고덕·강일(1만 1800가구) 등 강남권 위주였다. 국토교통부가 8·8 대책 발표 당일 투기 거래 방지를 위해 송파구 방이동(1.54㎢)과 오금동(0.14㎢), 마천동(0.96㎢) 일대 그린벨트를 토지거래허가구역으로 묶은 것도 강남권 그린벨트 해제를 위한 수순이라는 분석이 나올 정도다.
무엇보다도 정부가 그린벨트 해제의 당위성을 서울 집값 억제에서 찾고 있는 만큼 수요가 몰리는 강남권에 신규 택지를 공급할 수밖에 없다는 지적이 나온다. 당장 정부가 토지거래허가구역으로 지정한 송파구 그린벨트는 방이동 올림픽선수촌아파트, 둔촌동 올림픽파크포레온과 인접해 있어 무주택자들의 선호도가 높을 것으로 보인다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울과 인근 위성도시까지 ‘서울 대도시권’으로 개념을 넓혔을 때 개발의 흐름은 항상 남쪽으로 이어졌다”며 “대도시권의 중심부라 할 수 있는 강남에 대한 각종 수요가 많은 만큼 신규 택지 지정도 강남권 위주로 이뤄질 것으로 본다”고 말했다.
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