앞으로 생활형숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도변경 요건이 완화된다. 생숙은 숙박용으로 사용해야 하는데 주거용으로 불법 사용되는 경우가 많아서 용도변경을 지원해 ‘양성화’하는 것이다. 이에 복도폭이 오피스텔 기준을 충족하지 못해도 피난·방화설비 등을 보강하거나, 인근에 부지를 확보해 추가 외부주차장을 설치할 경우 용도변경이 허용된다. 신규로 지어지는 생숙은 주거용으로 사용될 수 없도록 법을 개정한다.
국토교통부, 보건복지부, 소방청 및 17개 지방자치단체는 이 같은 내용의 ‘생활숙박시설 합법사용 지원방안’을 16일 발표했다.
‘레지던스’라 불리는 생활형숙박시설은 외국인 관광수요 증가에 대응하기 위해 2012년 도입됐다. 주택 수에 포함되지 않고 전매제한 규제 등도 없어 부동산 급등기였던 2017년부터 수요가 급증했는데 상당수가 주거용으로 불법 사용됐다. 이에 정부는 지난 2021년 ‘생숙 불법전용 방지대책’ 을 발표했고, 지난해에는 숙박업으로 신고하지 않을 경우 내년부터 강제이행금을 부과하겠다고 발표했다. 하지만 숙박업 미신고 물량이 아직까지 5만2000가구나 되고, 공사 중인 6만 가구도 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있어 이번에 추가 대책을 발표했다.
우선 기존 생숙이 주거용으로 사용될 수 있도록 오피스텔 용도변경을 지원한다. 그 동안 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있었으나 앞으로는 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식을 도입한다.
이에 16일 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로 용도변경을 허용한다. 오피스텔은 복도폭이 1.8미터 이상, 생숙은 1.5미터 이상인데 복도폭이 오피스텔 기준을 충족못해도 소유자가 ‘소방시설법’상 운영 중인 성능위주설계 시뮬레이션 결과 및 보완방안을 제출하면 지자체가 심의를 거쳐 승인한다. 이는 건축법 개정 사항으로 국토부는 연내 발의할 예정이다.
주차장 기준도 완화한다. 현재 생숙의 주차장 기준은 200㎡ 당 1대, 오피스텔은 세대당 1대다. 생숙은 오피스텔 기준을 충족하지 못해 용도변경이 어려운 경우가 많았다. 이에 생숙에서 직선거리 300m, 도보거리 600m이내에 인근 부지를 확보해 외부 주차장을 설치하면 용도변경을 허용한다. 주차장 확보가 불가능하면 주민들이 지자체에 상응하는 비용을 납부할 경우 추가 주차장 설치를 면제해 준다. 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안을 제공한다.
지구단위계획 변경도 적극 검토한다. 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다. 서울시 ‘마곡 르웨스트’ 생숙은 소유자들이 200억 규모의 기부채납을 하는 조건으로 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경했다.
건축기준도 완화한다. 16일 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙을 오피스텔로 전환하는 경우 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고, 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않되 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 ‘오피스텔 건축기준’을 개정한다.
생숙의 숙박업 신고도 적극 유도한다. 현재는 30실 이상이거나 건축물 연면적의 3분의 1 이상일 경우 신고할 수 있는데, 지역 여건에 맞춰 지자체가 신고 기준 완화를 위한 조례를 개정한다. 보건복지부에서 조례개정 예시안을 금주 중 발표해 배포할 예정이다.
‘생숙 지원센터’도 설치·운영한다. 용도변경을 희망하거나 숙박업으로 신고하고 싶어도 절차·기준을 모르는 경우가 많다는 지적에 따른 것이다. 경기도에서 시범운영하고 향후 전국으로 확대한다. 이행강제금 부과 유예 시한은 올해 12월에서 내년 9월로 연장했다. 이 기간 내 관할 지자체에 용도변경을 신청하거나 숙박업 예비신청을 하면 2027년 연말까지 이행강제금(공시가격X10%) 부과를 유예한다.
신규로 지어지는 생숙은 주거용으로 사용될 수 없도록 법을 개정한다. 현재는 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성이 있고, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기돼 왔다. 이에 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준(30실 이상 ) 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 국토부는 신고 기준 이상으로 분양하게 되면 주거용 사용이 원천 차단되고 생숙 시장이 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보고 있다.
장우철 국토부 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입돼 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다”며 "아직까지 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 소유자는 이행강제금 부과 유예가 종료되기 전에 관할 지자체의 생숙 지원센터를 찾아 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 신청하는 등 지자체와 적극 협의해 주기를 바란다”고 밝혔다.
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