올 한 해 반포와 방배·서초 등에서 대장 아파트를 꿈꾸는 재건축 대어가 줄줄이 분양을 앞두고 있다. 이에 따라 올해 분양을 앞둔 강남권 아파트에 대한 관심도 뜨겁게 달아오르고 있다. 특히 올해 강남권 분양 물량이 예년에 비해 줄어든 점도 이들 분양 물량에 대한 집중도를 높이는 요소로 작용하고 있다.
17일 부동산 업계에 따르면 올해 강남 3구에서 분양 예정인 물량은 9개 단지 총 4600여 가구로 추정된다. 이는 연내 서울 공급 물량 2만 2000여 가구의 21% 수준이다. 서울의 공급 물량은 지난해 2만 5000여 가구에서 올해 2만 2000여 가구로 10% 넘게 감소했다. 부동산 전문가들은 분양 시장이 강남권 청약 시장의 성공을 발판으로 정치적 불확실성이 제거되고 추가적인 금리 인하가 진행될 하반기부터 다시 살아날 것이라고 전망했다. 이에 따라 건설사들은 강남 청약 시장을 지켜본 후 하반기에 강북권 분양 대기 물량을 대거 쏟아낼 것으로 예상된다.
◇원조 부촌 방배…방배 원페를라, 방배 포레스트자이 출격=강남 청약 시장의 첫 타자는 방배 래미안원페를라다. 방배6구역이 변신할 래미안원페를라는 지하 4층~지상 최고 22층, 16개 동, 총 1097가구(전용 59~120㎡) 규모로 이 중 482가구가 일반에 분양된다. 분양가는 3.3㎡당 6833만 원(전용면적 84㎡ 기준 22억~23억 원)으로 책정됐다. 최근 인근에서 분양한 아크로리츠카운티(6666만 원), 디에이치방배(6496만 원)보다 높은 가격이다. 분양가상한제가 적용돼 인근 아파트 시세와 비교하면 5억~7억 원가량의 시세 차익이 가능할 것으로 전망된다. 래미안원페를라의 출격으로 반포동과의 분양가 격차도 좁혀졌다. 래미안반페를라의 3.3㎡당 분양가는 방배동 기준 역대 최고가로 서초구에서 분양가가 가장 높았던 반포동 래미안원펜타스(6893만 원)와 불과 60만 원 차이까지 좁혀졌다. 래미안원페를라를 선두로 방배 포레스트자이(방배13구역, 2177가구), 방배 르엘(방배14구역, 487가구) 등도 올해 분양을 앞두고 있다. 이에 과거 부촌이었지만 단독주택·빌라 등 노후 주택의 이미지가 강하던 방배동이 원조 ‘부촌’으로서의 위상을 갖추는 원년이 될 것이라는 분석이 나온다. 현재 방배동 10여 곳에서 재건축·재개발·가로주택정비 등 정비사업이 진행되고 있다. 공급 물량만 1만 2000가구에 육박한다.
◇올해 분양하는 반포 디에이치클래스트, 원베일리 아성 도전=반포 대장 아파트의 지위는 채 10년을 가지 못했다. 2009년 3월 반포자이, 2009년 9월 반포래미안퍼스티지가 반포 아파트 시장을 이끌다가 2016년 반포아크로리버파크에 대장 아파트의 왕좌를 내줬다. 그로부터 7년 뒤인 반포 래미안원베일리가 다시 왕좌를 이어받았다. 이제 관심은 단군 이래 최대 재건축 사업 금액이 투입된 반포 디에이치클래스트가 반포 대장 아파트의 자리를 꿰찰지 여부다. 연내 분양이 예상되는 반포 디에이치클래스트는 현대건설이 반포주공1단지 1·2·4주구를 5007가구의 대단지로 재건축한 것으로 일반분양 물량만 2400가구에 달한다. 반포동 한강 라인의 마지막 재건축 퍼즐로 공사비만 4조 원에 육박한다. 원베일리의 약 1조 3000억 원과 비교해도 약 3배에 달한다. 파격적인 공사비가 가능한 이유는 일반분양 물량이 중대형 주택형 위주로 설계돼 사업성이 높은 만큼 커뮤니티 시설을 5성급 호텔의 공사비 정도로 책정해서다. 분양가상한제 적용 지역으로 약 20억 원의 시세 차익이 가능해 ‘로또’보다도 수익성이 우수하다는 평가마저 나올 정도다. 입지로 보면 원베일리와 아크로리버파크보다 떨어진다는 평가를 받고 있지만 입주민 전용 아이스링크 등 최신식 커뮤니티 등이 들어서며 반포 대장 아파트가 될 것이라는 전망이 나온다.
이 밖에도 반포에서는 래미안트리니원도 대기 중이다. 반포 1단지 3주구 재건축 단지로 최고 35층, 17개 동, 총 2091가구에 이르는 대단지다. 이 중 505가구가 일반에 공급된다. 주로 소형 주택형이 일반분양으로 많이 나온 다른 단지와 달리 전용 59·84㎡ 등 선호도 높은 주택형 위주로 설계돼 청약 시장에서 높은 관심을 기록할 것으로 전망된다. 서초동 아크로드서초(신동아 재건축)도 하반기에 공급 계획이 잡혀 있다. 총 1161가구 가운데 236가구가 일반분양 물량이다. 인근에 서초 그랑자이·래미안리더스원 등이 위치하고 있다. 잠원동 신반포21차를 재건축하는 반포더샵OPUS21(275가구)도 올해 하반기 분양이 예상된다. 소규모 아파트지만 7호선 반포역 초역세권으로 입지가 좋다.
◇잠실·흑석 대어도 주목=잠실에서는 잠실 미성크로바를 재건축한 잠실 르엘이 청약 대어로 꼽힌다. 이르면 올해 상반기 분양 일정에 돌입할 것으로 전망된다. 단지는 최고 35층, 13개 동, 총 1865가구로 조성되는데 이 중 소형 주택형 213가구가 일반분양으로 공급될 예정이다. 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가는 5000만 원대 후반으로 인근 단지 시세와 비교해보면 약 6억 원 수준의 시세 차익이 예상된다. 단지와 마주 보고 있는 잠실 파크리오 전용면적 84㎡가 지난해 10월 25억 7000만 원에 거래된 바 있다. 흑석에서는 흑석 11구역의 서반포 써밋더힐이 흥행에 성공할 것으로 기대된다. 예상 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 중반대로 추정돼 전용면적 84㎡ 기준으로 약 15억 원 중반대가 될 것으로 보인다. 흑석동 일대의 고급 아파트 단지인 아크로리버하임(22억 원), 흑석자이(16억~17억 5000만 원)와 비교하면 최대 7억 원 정도의 안전 마진이 가능할 것으로 전망된다. 동작구 노량진뉴타운 물량들도 대기 중이다. 연내에 △노량진6구역(1499가구, GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄) △노량진8구역(987가구, DL이앤씨) △노량진2구역(411가구, SK에코플랜트) 등이 분양을 계획하고 있다.
◇용산서도 분양 물량 나와=비강남권에서 가장 주목 받는 곳은 용산 아세아아파트다. 부영건설이 시공사로 나선 용산 아세아아파트는 지하 3층~지상 36층, 10개 동, 총 997가구로 탈바꿈한다. 이 중 일반 공급 물량은 847가구다. 전용면적 84~199㎡의 중대형 주택형으로 구성된다. 3.3㎡당 예상 분양가는 6000만 원을 훌쩍 넘길 것으로 전망된다. 인근 500가구 이상의 대단지인 센트럴파크(1140가구), 파크타워(888가구), LG한강자이(656가구) 등의 매매 가격은 30억 원을 넘는다. 지난해 11월 용산구 한강로3가 센트럴파크 전용 114㎡는 38억 7000만 원(34층)에 거래됐다. 3.3㎡당 7600만 원 선이다. 최대 10억 원 수준의 시세 차익을 누릴 수 있다. 성동구 서울숲 인근 성수 장미아파트 재건축 물량도 눈여겨볼 만하다. 성수 장미아파트는 최고 69층 높이, 약 287가구로 탈바꿈한다. 이 중 80가구가 일반분양 물량이다. 예상 분양가는 3.3㎡당 5000만 원 수준으로 전망된다. 이외에 계룡건설산업이 성북구 동선동 동선2구역을 재개발해 334가구(일반 117가구), SK에코플랜트는 서대문구 연희동 연희1구역 재개발 현장에서 961가구(일반 347가구) 등을 연내 분양할 예정이다. 다만 비강남 지역 분양 일정은 가변적이다. 분양 시장의 한 전문가는 “강남이야 상관없겠지만 강북 분양 시장은 시장 상황을 지켜본 후 움직일 것”이라고 내다봤다.
전문가들은 올해 강남 3구 등 분양 물량이 줄어든 만큼 청약 경쟁률은 더 치열해질 것으로 보인다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “70점 중후반은 돼야 청약 안정권에 진입할 것”이라며 “수억 원의 시세 차익이 기대되는 분양가상한제 단지 등에 수요가 몰리면서 시장 양극화는 더욱 심화될 것으로 보인다”고 전망했다.
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