정부가 건설 시장 안정화 방안을 내놓기로 했지만 금융·세제 혜택이 제외돼 ‘반쪽 대책’에 그칠 것이라는 평가가 나온다. 국정 리더십 공백에 정부가 과감한 결정을 내리지 못하는 것이 반쪽 대책의 가장 큰 원인으로 지적된다. 기준금리가 3%로 여전히 높은 상황에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 한시적 완화가 없다면 지방 부동산 수요를 진작하기에 효과가 제한적일 것으로 분석된다. 또 정부의 기업구조조정(CR) 리츠 발표 이후 10개월째 등록 허가 업체가 한 곳도 나타나지 않는 상황에서 취득세 면제 등 확실한 인센티브가 빠져 리츠를 통한 미분양 해소도 한계가 있다는 우려가 제기된다.
18일 국토교통부와 건설 업계 등에 따르면 정부는 이번 건설 시장 안정화 대책에 한국토지주택공사(LH)의 지방 미분양 주택 매입을 핵심 방안으로 내놓을 것으로 전망된다. LH는 지난해와 올해를 합쳐 전체 11만 가구의 신축(비아파트) 매입을 할 예정인데 이와 별도로 대구 등 미분양이 심각한 지역에서 2100가구 이상의 준공 후 미분양 아파트를 매입할 계획이다. 정부는 LH가 미분양 물량을 매입한 후 부동산 경기가 회복되면 분양 전환하는 방안을 검토하고 있다.
또 CR 리츠 활성화를 위해 리츠가 매입한 주택이 일반 매각되지 않을 경우 사전약정가 수준으로 매입할 예정이다. 사전약정가는 분양가의 60~70% 수준으로 감정가의 70~80% 정도이다. 정부는 이 같은 방안이 주택 시장 안정화를 위한 시그널을 시장에 보내는 역할을 충분히 달성할 것으로 내다봤다. 또 프로젝트파이낸싱(PF) 관련해서는 책임준공 경과일에 따라 배상 범위를 차등화하는 방안을 도입하기로 했다. 책임준공 기한~30일까지는 채무 인수 금액의 20%, 30~60일까지는 40%, 60~90일까지는 60%, 90일 이상의 경우 채무 전액을 인수하는 방식이 유력한 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 “부동산 경기 침체가 심각한 상황에서 우선 할 수 있는 수준의 대책을 내놓을 것”이라고 설명했다.
시장에서는 이 같은 대책이 침체된 건설 경기 회복을 위한 마중물 역할을 하는 데 제한적일 것이라고 평가한다. 2009년 정부가 내놓은 미분양 대책과 비교하면 세제 혜택이 대거 빠졌기 때문이다. 정부는 2008년 글로벌 금융위기 여파로 전국 미분양 물량이 16만 6000가구에 달하자 이듬해 양도세 감면 등을 포함한 부동산 안정화 대책을 내놓은 바 있다. 당시 정부는 2009년 2월부터 1년간 취득하는 미분양 주택을 5년 내 양도할 경우 양도세를 감면하기로 했다. 또 서울을 포함한 전국 미분양 주택에 대한 취득·등록세도 50% 감면했다. 하지만 이번 대책에는 재정 당국의 반대로 이 같은 세제 혜택은 포함되지 않았다. 재정 당국은 지난해 세수 펑크가 30조 원 이상 발생하면서 안정적 세수 기반을 유지해야 한다는 입장이다. 도널드 트럼프 2기 행정부 출범으로 수출 감소 등이 우려되며 법인세 확보에 비상이 걸리면서 비과세·감면 조치에 신중을 기해야 한다는 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 이와 관련해 “2009년 2월 대책 등 과거에도 미분양이 심각할 때마다 세제 혜택으로 상황을 타개해 왔다”며 “세제 혜택을 포함한 파격적인 인센티브 없이 지방 미분양 문제를 해소하긴 어렵다”고 지적했다.
시장에서 줄기차게 요구해 온 금융 지원책이 제외된 점도 대책의 효과를 떨어뜨리는 요인이 될 것으로 평가된다. 정치권 일각과 지방자치단체 등은 지방 부동산 회복을 위해 DSR 규제의 한시적 완화가 필수불가결하다는 입장이었지만 금융 당국이 최근 이를 수용하지 않기로 결론지었다. 김병환 금융위원장은 정치권의 DSR 완화 주장에 “실효성 측면에서 과연 지방 미분양 아파트를 DSR 규제 때문에 못 사고 있느냐”며 반대 의사를 분명히 했다. 박상우 국토부 장관 역시 이날 국회에서 “DSR을 완화하더라도 미분양 해소에는 별다른 효과가 없을 수 있다”고 언급했다.
하지만 시장 전문가들은 금융 지원책이 일정 부분 효과를 거둘 것으로 평가한다. 부동산 업계의 한 관계자는 “지방에서 1가구 2주택을 부담 요인으로 생각하지 않는 수요자들이 확실히 존재한다”며 “지방에 한해 DSR 규제를 일부 완화하면 미분양 주택 문제를 해소하는 데 도움을 줄 것”이라고 언급했다.
정부가 심혈을 기울이는 CR 리츠 활성화를 위해서도 금융 지원책이 필요하다는 지적이 나오지만 이 역시 대책에서 빠질 것으로 보인다. CR 리츠는 미분양 주택을 사들여 임대 운영한 뒤 부동산 경기가 회복되면 매각해 투자자에게 수익을 배분하는 형태로 운영된다. 박 장관은 최근 “지방 미분양 해소를 위해 CR 리츠를 앞당겨 도입하겠다”고 언급했지만 정부의 발표 이후 10개월째 등록·허가 업체는 한 곳도 나타나지 않았다. 리츠 업계의 한 관계자는 “취득세 혜택 등 확실한 유인책이 없다면 위험 대비 투자 수익이 낮아 효용성이 떨어진다”고 설명했다.
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