종합부동산세를 주택 가격 상위 2%에 부과하는 세금으로 바꾸면 1가구 1주택자의 경우 과세 대상이 올해 시가 13억 원 안팎에서 16억 원선으로 올라갈 것으로 전망된다. 대상자는 지금보다 절반가량 줄어들지만 매년 공시가격 기준 상위 2%를 정해야 해 주택 가격 변동과 공시가 현실화율에 따라 종부세 납세자가 그때그때 바뀌게 된다. “세금을 낼지 안 낼지도 모르고 집을 사야 하느냐”는 비판이 나오는 배경이다.
더불어민주당 부동산특별위원회는 현행 공시가 9억 원 초과(1주택자 기준)인 종부세 대상을 상위 2%로 규정하는 방안을 오는 6월 중 공청회를 거쳐 추진하기로 했다. 지난 2009년 이후 12년간 과세 기준이 바뀌지 않아 과세 대상자가 6배나 폭증한 문제를 해결하겠다는 취지다.
하지만 종부세 대상을 상위 2%로 설정하는 것 자체에 문제점이 많아 첫 단추부터 잘못 끼웠다는 지적이 제기된다. 우선 세계 어느 나라도 주택 가격 상위 몇%를 잘라 세금을 부과하는 곳은 없다. 일부 선진국에서 채택한 부유세조차 주택만이 아닌 요트나 미술품·금융자산 등을 포함한다. 공시가 2% 경계에 있다면 올해 종부세를 냈다가 다음 해에는 빠지는 등 들쭉날쭉하면서 불확실성이 커지게 된다.
특히 집값이 떨어져도 공시가 현실화로 종부세 대상에 포함되는 경우가 생길 수 있다. 지금도 공시가가 나오면 근거 자료가 불명확해 제대로 산정됐는지 논란이 크고 지역마다 이의 신청이 속출하는 실정이다. 서진형 대한부동산학회장은 “국민의 신뢰도가 없는 공시가격으로 2%와 2.01%를 어떻게 가를 수 있겠느냐”며 “집을 살 때 2%가 되는지 안 되는지 알 방법도 없다”고 꼬집었다.
매년 과세 대상 2%를 선정해야 하는 행정 비용도 만만치 않다. 1주택자와 다주택자를 어떻게 나열할지도 논란이 될 수 있다. 일례로 서울 강남의 ‘똘똘한 한 채’를 소유하고 있으면 지방 주택 두 채를 합했을 때보다 공시가가 더 높아 종부세 대상에서 다주택자가 빠지는 사각지대가 발생한다. 정부가 여당 특위 안에 부정적인 이유 중 하나다.
민주당은 주택용 부동산 상위 2%를 약 26만 채로 추정한다. 종부세 부과 기준을 9억 원에서 12억 원으로 높이면 52만 채에서 28만 채로 감소해 비슷한 효과를 가져오지만 야당이 선제적으로 카드를 꺼내 대상에서 제외시켰다는 관측도 있다. 올해 기준 전체 주택 중 상위 2%에 해당하는 가격대는 공시가격 기준 11억 1,000만~11억 2,000만 원 선이다. 공시가 현실화율을 70%로 잡으면 시가는 15억 8,500만~16억 원가량이다. 현재 1가구 1주택 종부세 부과 기준을 시가로 환산하면 12억 9,000만 원이어서 3억 원가량 기준선이 높아지는 셈이다.
/세종=황정원 기자 garden@sedaily.com
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