더불어민주당이 공시가격 상위 2%를 종합부동산세 기준선으로 삼기로 당론을 정하면서 이대로 법안이 개정된다면 매년 6월1일에 과세 대상을 알게 될 전망이다. 지금은 공시가 열람이 시작되는 3월에 자신이 종부세를 내야 하는지 인지하지만 앞으로는 보유세(종부세+재산세) 부과 기준일에 과세 대상을 선정하는 식이다. 올해 상위 2%는 공시가 11억원, 시세로는 16억원 수준인데 이 역시 매년 바뀌게 된다.
20일 당정에 따르면 여당이 지난 18일 정책의총을 통해 당론으로 결정한 종부세 부과 대상은 ‘공시지가 상위 2%’다. 개인별로 합산한 전국 주택 공시가격의 합계액으로 0~100%까지 순서를 매긴 후 상위 2%에서 기준선을 끊는 방식이다. 국토교통부가 발표한 올해 공시지가를 기준으로 2% 기준선이 그어지는 지점은 공동주택과 단독주택을 합쳐 11억원 남짓이다. 공동주택으로 보면 공시가 12억원 이상 주택이 전체 주택의 1.9%를 차지한다. 서울에서는 공시가 12억원 이상 주택이 약 9%로 10채 중 1채다.
현재 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준선은 공시가 9억원이다. 여당 안대로 비율에 따라 종부세 대상을 정한다면 매년 발표되는 공시가격을 기준으로 2% 기준선을 설정하므로 종부세 과세 기준선도 매년 변한다. 정부가 공동주택을 기준으로 공시가격을 공개하는 시점은 3월 중이다. 4월부터 소유자와 지자체의 의견을 들어 확정한다. 종부세 부과 대상자가 확정되는 시점은 매년 6월 1일이다. 앞으로는 이 시점을 기해 정부가 매년 시행령을 개정해 상위 2% 기준 금액을 발표할 것으로 예상된다. 지금은 공시가 발표 후 종부세 부담 여부에 따라 6월1일 이전에 매도 선택이 가능했으나 앞으로는 어려울 것으로 보인다.
현실적으로 보면 공시가격은 점차 오를 가능성이 높다. 현재 공시가격을 구성하는 가장 큰 요인이 주택가격과 공시가 현실화율인데 주택가격을 장기적으로 단순화해서 보면 우상향 곡선인 데다 정부의 공시가 현실화 정책도 작동하기 때문이다. 이 때문에 주택가격이 소폭 떨어지더라도 공시가 현실화에 따라 공시가격은 오를 수도 있다. 이는 전체 공시가와 연동된 종부세 과세 기준선도 함께 우상향 곡선을 그릴 가능성이 크다는 것이다.
과세 대상 기준을 비율로 산출하기 때문에 집값이 떨어졌는데 남들보다 덜 떨어졌다면 새롭게 종부세 부과 대상이 될 가능성도 있다. 자신이 보유한 주택가격이 올랐더라도 남들보다 덜 올랐다면 종부세 부담 계층이 다음 해에는 빠질 수 있다. 반대로 내 집 가격이 남들보다 더 올랐다면 새롭게 종부세 부담 계층으로 편입될 수 있다. 절대적인 기준이 아니라 상대적으로 적용하기 때문이다. 이로 인해 법률로 세율을 정해야 하는 조세법률주의에 위반한다는 비판이 나온다. 민주당 부동산특위는 과세대상을 특정할 수 있는 근거를 법률에 규정하고 구체적인 과세기준금액을 시행령에 위임하기 때문에 조세법률주의 원칙에 부합한다는 입장을 갖고 있다.
기획재정부는 상위 2% 부과 안에 부정적인 입장이다. 다만 180석 거대 여당이 밀어붙이면 민주당 당론이 그대로 실현될 수 밖에 없다. 당정 조율 과정에서 정부가 제시한 주택분 공정시장가액 비율 90%로 동결, 장기 거주 세액공제(10%) 신설 등의 완화안도 포함될 가능성이 있다.
/세종=황정원 기자 garden@sedaily.com
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