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"대출 2억 넘는데···중도금·잔금 대출 못받나?"[가계부채 대책 Q&A]
서울시내 한 은행 대출창구에서 한 고객이 상담을 하고 있다. /연합뉴스




#30대 직장인 A씨는 올해 ‘빚투(빚내서 투자)’ 열풍 속에 신용대출 5,000만 원을 받아 주식에 투자했다. 이후 부동산 가격이 급등하면서 더 지체하다가는 내 집을 마련할 수 없겠다는 생각에 주택담보대출로 1억3,000만 원을 받아 집을 샀다. 올해 은행에서 빌린 돈만 1억8,000만 원이다. A씨는 내년 초 집안 사정 상 3,000만 원 가량을 추가로 신용대출로 빌릴 계획이다. 금융 당국이 내년부터 대출 규제를 강화한다는 기사가 연일 보도되면서 A씨는 과연 내년에 은행에서 돈을 빌릴 수 있을지 불안하다.

내년 1월부터 신용대출, 주택담보대출, 카드론 등 총대출액이 2억 원을 넘어서는 차주는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는 다. DSR 산정시 통상적으로 길게 적용했던 만기도 평균 만기로 전환해 적용하고 2금융권의 차주별 DSR도 하향 조정된다. 금융위원회가 26일 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’을 토대로 자세한 내용을 Q&A로 정리했다.

-DSR이 무슨 말인지 잘 모르겠다. 내년부터 어떤 규제가 적용된다는 것인가.

▲DSR이란 대출심사 과정에서 차주의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로 대출받는 사람의 상환 여력을 파악하는 지표다. 주담대 뿐만 아니라 신용대출·카드론을 포함한 모든 금융권의 대출 원리금 부담을 반영한다. DSR은 은행별로 평균 40% 내로 관리하면 됐다. 가령 A씨에게 내준 대출이 DSR 20%면 B씨에게 DSR 60%를 내줘도 은행으로선 평균 DSR이 40%여서 문제가 안 됐다.

지난해부터 평균 DSR에 차주별 DSR을 추가 도입했다. 차주별 DSR 40%는 은행이 아닌 대출을 하는 사람 단위에 적용하겠다는 의미다. 현재는 전 규제지역에 6억 원을 초과하는 주택을 담보로 한 주택담보대출, 1억 원을 초과하는 신용대출에 차주별 DSR 40%를 적용하고 있다. 금융 당국은 당초 내년 7월부터 주택담보대출·신용대출 등 총대출 2억 원 초과 차주에게, 오는 2023년 7월에는 총대출액 1억 원 초과 차주에게 이 규제를 확대 적용할 계획이었다. 그러나 가계부채 급증으로 인해 이 규제를 각각 내년 1월, 7월로 앞당겨 시행하기로 했다.

-A씨의 사례처럼 기존에 대출이 있는 차주의 경우 ‘총대출액 2억 원’을 적용받는 시점이 언제인지 헷갈린다.

▲2022년 1월 이후 신규 신청한 대출금액을 포함해 총 대출액이 2억 원을 초과할 경우 차주별 DSR 40%가 적용된다. 이 같은 방식으로 2022년 7월부터는 총 대출액이 1억 원을 넘을 경우 적용 대상이다. 마이너스통장의 경우 실제 사용 금액이 아닌 한도금액을 기준으로 한다.

-내년 1월 이전에 이미 총 대출이 2억 원을 넘는다. 기존 대출을 상환해야 하나

▲대출 규제를 적용할 때 이를 소급해서 적용하지 않는다는 게 원칙이다. 신규로 대출을 신청하는 경우부터 강화된 규제가 적용된다. 따라서 신규로 대출을 신청하지 않는 한 기존 대출을 회수하지 않는다.



-현재 총 대출이 2억 원을 넘는다. 내년에 중도금 대출을 받을 계획인데 차주별 DSR 적용을 받게 되나

▲금융 당국은 실소유자들이 강화된 가계부채 관리방안으로 피해를 보지 않도록 DSR 규제에 예외되는 대출을 명시했다. 중도금 대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출이 대표적이다. 따라서 현재 총 대출액이 2억 원을 넘어도 중도금 대출은 정상적으로 받을 수 있다. 금융 당국은 중도금 대출 외에도 전세자금대출, 서민금융상품, 300만 원 이하 소액 신용대출, 예적금담보대출 보험계약 대출, 할부 리스 현금서비스 등을 예외로 꼽고 있다. 다만 잔금 대출은 예외에 해당되지 않는다.

서울시내 한 은행에서 고객들이 업무를 보고 있다./연합뉴스


-내년 1월 대출 규제가 강화되기 전에 아파트를 분양 받았다. 내년에 잔금 대출을 치를 경우 총 대출액이 2억 원을 넘는데 이 경우에도 차주별 DSR이 적용되나

▲금융 당국은 잔금대출의 경우 입주자모집공고일을 기준으로 제시했다. 강화된 대출 규제가 시행되기 이전에 입주자 모집 공고를 한 경우 입주자 모집공고일 당시 대출 규정을 적용하기로 했다. 분양 당시 세웠던 자금계획에 차질을 빚어 분양을 포기하는 일을 방지하기 위해서다. 다만 입주자 모집공고일 기준으로 DSR 1단계에 해당되면 차주별 DSR 40%가 적용된다. 지난 7월부터 전 규제지역의 6억 원을 초과하는 주택의 주담대, 1억 원을 초과하는 신용대출을 1단계로 규정하고 차주별 DSR 40%를 적용하고 있다.

-현재 신용대출을 포함해 총 대출액이 2억 원을 넘는다. 만기가 내년에 다기오는데 만기를 연장할 경우 차주별 DSR 적용 대상인가

▲새롭게 적용되는 대출 규제의 기준은 신규 대출을 포함한 총 대출액이 2억 원을 넘을 경우다. 신규 대출이란 신규로 취급하는 대출로 기존 대출의 증액, 재연장, 대환, 채무 인수 등을 포함한다. 기한을 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 대환 등의 경우 신규대출로 취급하지 않는다.

-내년 1월 이후 총 대출액이 2억 원을 넘어 차주 단위 DSR 적용을 받았다가 일부 대출을 상환했다. 총 대출액이 2억 원 이하가 되면 규제 적용은 어떻게 되나

▲대출을 일부 상환해 기준 금액 이하가 될 경우 차주 단위의 DSR 적용 대상에서 제외된다.
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