# 서울 송파구 잠실동에서 거주하는 40대 직장인 정 모 씨 부부는 올 4월 전세 6억 원에 거주하던 집을 보증금을 그대로 둔 채 월세를 추가로 내는 이른바 반전세로 돌려 계약했다. 정 씨는 “월세 비중을 좀 낮추려고 전세 보증금도 일부 올리는 방식을 제안했지만 집주인은 세금을 생각하면 현금을 받아야 한다고 고집했다”며 “이사 비용이나 중개 수수료 등을 생각해 월세를 내고 있다”고 말했다.
임대차법 시행과 종합부동산세를 강화한 지난해 8월 이후 아파트 전세나 매매가격보다 월세가 더욱 가파르게 올랐던 것으로 나타났다. 임대차법 영향에 더불어 집주인들의 세 부담이 늘면서 조세전가 현상이 발생했기 때문이라는 분석이 나온다. 부동산 시장에서 말하는 조세전가 이론은 주로 보유세나 종합부동산세 등 늘어난 세금 부담을 임대인들이 월세 등을 올리는 방법으로 임차인에게 넘기게 된다는 기본 경제이론이다.
12일 한국부동산원의 월간주택가격동향에 따르면 지난해 8월 4,625만 원이던 전국 아파트 평균 월세 보증금은 올 9월 6,678만 원으로 44.38% 상승했다. 이는 같은 기간 평균 매매가격과 전세 보증금이 각각 31.44%, 31.47% 상승한 것보다 10%포인트 이상 웃도는 수치다. 특히 월세 보증금과 별도로 매달 내야 하는 월세의 평균 가격도 같은 기간 12.24% 상승했다. 월세 보증금과 월세가 함께 오른 점을 고려할 때 매매나 전세보다 월세에 사는 임차인들의 주거비 부담이 더욱 가파르게 늘어난 셈이다.
서울의 경우 매매·전세와 월세의 상승률 격차는 더욱 크다. 지난해 8월부터 올 9월까지 서울 아파트 평균 매매가와 전세 보증금은 각각 27.56%, 33.50% 올랐지만 월세 보증금은 68.78% 급등했다. 여기에 월세 역시 9.74% 올랐다. 이는 지방의 경우 월세 보증금 상승률(13.28%)보다 전세 보증금 상승률(25.0%)이 더 큰 것과 대조적이다. 한국부동산원이 지난 7월 가격조사 표본 수를 늘려 월세 보증금 평균 가격이 일시에 급등했다는 것을 고려하더라도 같은 조건에 있는 전세나 매매와 비교해 상대적으로 상승률이 더 가팔랐다는 점은 변함이 없다.
업계에서는 우선 7월 31일 시행한 임대차법을 원인으로 꼽고 있다. 세입자 입장에서는 개정 임대차법 시행 이후 전세 가격이 급등하면서 이를 감당하지 못해 상승분을 월세로 내면서 월세 보증금이 상승했다.
여기에 비슷한 시기 강화된 종합부동산세 영향도 크다는 지적이다. 정부는 지난해 7·10대책에서 0.6~3.2%였던 다주택자의 종부세율을 1.2~6%로 늘렸다. 여기에 공시가격이 오르고 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 95%로 늘었다. 종부세는 공시가격에서 기본공제 6억 원을 뺀 후 공정시장가액을 곱해 과세표준을 구하는 구조다. 과세표준에 세율을 적용하면 종부세가 된다. 올 들어 종부세를 결정하는 요인인 공시가격과 공정시장가액·세율 모두 오른 것이다.
이에 세 부담이 늘어난 집주인들이 집을 내놓기보다 자녀에게 증여하거나 월세 비중을 늘리는 방식으로 대응하면서 월세 가격이 올랐다는 분석이 나온다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 “세 부담이 늘어나도 시장에서 그동안 매물이 크게 늘지 않았던 이유 중 하나는 전월세를 통해 세 부담을 전가하는 것이 가능했기 때문”이라며 “매년 강화되는 재산세와 종부세는 월세 가격 상승 요인이 된다”고 설명했다.
업계에서는 오는 22일 국세청의 종부세 부과가 현실화하면 시장에 적지 않은 충격을 줄 수 있다는 전망이 나온다. 일부 지역에서는 매물이 나오고 가격도 약세로 돌아설 가능성이 있지만 이와 반대로 집주인들이 대선을 앞두고 버티기에 나서면서 매매가격은 유지한 채 월세 가격만 더욱 오를 수 있다는 것이다. 특히 내년에는 공정시장가액 비율이 100%까지 오른다. 이미 공시가격 현실화 비율도 올해보다 올리기로 예정돼 있다. 조세전가 시도가 더욱 늘어날 수 있다는 우려가 나오는 이유다. 업계의 한 관계자는 “종부세 납부 대상은 이미 6월 1일 정해졌지만 실제 늘어난 고지서를 받아들고 체감하는 부담은 더욱 클 수 있다”며 “납세자들의 충격이 시장에서 어떻게 나타날지에 대한 정책적 관심이 필요하다”고 조언했다.
◇임대차법 시행이후 매매·전·월세 평균가 상승률(단위:%)
| 매매가 | 전세보증금 | 월세보증금 | 월세가 | |
| 전국 | 31.44 | 31.47 | 44.38 | 12.24 |
| 서울 | 27.56 | 33.50 | 68.78 | 9.74 |
| 수도권 | 34.50 | 36.37 | 60.42 | 13.12 |
| 지방 | 28.32 | 25.00 | 13.28 | 12.33 |
*2020년8월~2021년 9월 기준
*자료=한국부동산원
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