글로벌 3대 사모펀드로 꼽히는 미국 콜버그크래비스로버츠(KKR)와 싱가포르 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)이 서울 여의도 IFC 인수전에 각각 참여하면서 IFC를 둘러싼 ‘쩐의 전쟁’이 가열되고 있다. IFC를 소유하고 있는 캐나다 브룩필드자산운용이 매각 조건으로 인수자들에게 외국계 투자 지분을 확보할 것을 요구했기 때문이다. 투자 규모는 금융주선(대출)을 제외한 전체 지분(에퀴티)의 10%로 2000억 원가량이 될 것으로 알려졌다.
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이지스자산운용은 신세계(004170)를 전략적투자자(SI)로 확보한 데 이어 KKR을 재무적투자자(FI)로 확보했다. 이지스 측과 IFC 인수 적격 후보 두 곳 중 하나로 낙점된 미래에셋자산운용 역시 한화갤러리아를 자산관리업체(PM)로 선정한 데 이어 GIC를 외국계 FI로 끌어들였다.
KKR은 세계 최대 사모펀드로 지난해 기준 4590억 달러(약 558조 원)의 자산을 운용하고 있다. 2014년 서울 종로에 위치한 더케이트윈타워를 매입한 후 다양한 국내 오피스 자산에 투자하고 있다. 이지스자산운용과는 2018년 역삼동 옛 르네상스호텔 부지 재개발 사업에 함께 투자했으며 2020년에는 이지스·SK D&D와 컨소시엄을 구성해 충무로 남산스퀘어를 약 5000억 원에 사들이기도 했다.
GIC는 2000년대부터 국내 부동산 시장에 투자를 시작해 주요 입지에 ‘코어 자산’들을 다수 보유하고 있다. 2006년 강남 역삼동의 스타타워를 약 8000억 원에 인수한 후 서울 광화문 서울파이낸스센터(SFC), 금호아시아나 사옥(콘코디언빌딩), 신도림 디큐브시티 등을 잇따라 매입했다.
GIC의 운용 규모는 5450억 달러(약 662조 원)로 전 세계 국부펀드 가운데 6위에 올라 있다. 특히 이번 IFC 인수에도 충분한 자금을 투입하겠다는 의사가 강한 것으로 알려졌다. IB 업계의 한 관계자는 “매각사가 요구한 지분(10%) 이상을 추가 투자하는 방안도 논의 중인 것으로 알고 있다”고 말했다.
이지스자산운용과 미래에셋자산운용은 각각 이달 말까지 출자자(LP)들을 모아 인수의향서(LOI)를 확보해 매각 주관사에 제출해야 한다. 이들이 써낸 IFC의 몸값은 4조 4000억 원 안팎으로 알려졌다. 현재 IFC에 2조 2800억 원 규모의 대출을 지원하고 있는 대주단은 유지될 가능성이 높은 가운데 양대 컨소시엄은 외국계 투자 자금을 제외하고도 시장에서 1조 원 이상의 지분 투자자를 추가로 확보해야 한다.
하지만 국내에서 1조 원 이상을 투자할 단일 기관투자가는 국민연금 정도에 그쳐 최대한 많은 투자자들을 컨소시엄에 끌어들여 ‘LP 군단’을 구성해야 할 상황이다. 다만 IFC의 가격이 예상보다 1조 원가량 치솟으면서 투자 수익률이 떨어져 이지스와 미래에셋운용 등 인수 후보 측의 고민이 깊은 것으로 전해졌다. 투자 규모가 막대한 만큼 추후 ‘자금 회수(엑시트)’ 전략을 구체화하기도 쉽지 않다는 평가다.
한 대형 증권사의 부동산금융 관계자는 “IFC 지분 인수 규모가 워낙 크다 보니 양측 컨소시엄 모두에 쉽지 않은 딜이 됐다”며 “매입 후 ‘밸류애드’ 전략으로 자산가치를 어떻게, 얼마나 높일 수 있는지 투자자들을 설득하는 것이 중요한데 국민연금이 어떤 선택을 할지가 특히 관건”이라고 분석했다.
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